"내집은 사라, 전세대란 1~2년 더 간다"

올 부동산시장 전망 '깨알진단'
시세차익 노린 투자는 매력없어
월세전환은 패러다임 변화·전셋값 폭발 계속

[아시아경제 김민진 기자, 박혜정 기자] 각 분야의 부동산시장 전문가들은 한결같이 지금의 전세대란이 최소 1년에서 2년 정도는 갈 것으로 내다봤다. 지금의 전세난이 재건축 이주수요 증가나 입주물량 감소 등 복합적이라 쉽게 사그라들기 어렵다는 것이다.

전세 부족은 전셋값 상승을 부추기고 있고 월세 비중이 늘면서 주거비 부담은 더 커진다. 전세난이 계속되면서 기존 주택의 거래가 늘어나는 등 요지부동이던 매매수요도 늘고 있다. 초저금리 대출 상품 등을 통해 정부도 집을 사라고 부추긴다.

그렇다면 과거처럼 집값은 오를까. 이 대목에선 전문가들 사이에서 의견이 엇갈린다. 단 일부 표현방식은 다르지만 일맥상통하는 점도 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "집값이 오른다"는 데 한 표를 던졌고 함영진 부동산114 리서치센터장은 "큰 폭은 아니라도 오른다"에 의견을 같이 했다.

경매전문가인 강은현 EH경매연구소 대표와 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 "가격 상승에는 한계가 있다"거나 "별로 오르지 않을 것"이라고 했다.

◆계속 오르는 미친 전셋값= 전문가들은 모두 현재의 전세난이 주택시장의 패러다임 전환에서 비롯됐다고 입을 모았다. 집값 상승에 대한 기대가 낮아지면서 수요자들이 집을 사서 시세차익을 노리느니 임대시장에 머무르게 됐다는 것이다.

특히 전세로 살려는 세입자들과 월세를 놓아 수익률을 높이려는 집주인 사이에 수급 불균형이 빚어지자 극단적인 전셋값이 나오고 있다고 분석했다.

허 연구위원과 박 전문위원은 "올해는 이사 수요가 많은 홀수 해에다가 서울 강남 재건축 이주 수요, 월세 전환이 겹쳐서 단기적으로는 올해 연말까지 전셋값 상승 현상이 지속될 것"이라고 예상했다.

전세난이 올해를 지나 내년까지 계속될 것으로 보는 의견도 많았다. 강 대표는 "일시적으로는 재건축 이주가 영향을 미치겠지만 크게는 근본적인 체질 변화에서 오는 변화"라며 "전셋값 초강세는 1~2년에 국한되지 않고 계속 갈 것"이라고 말했다.

함 센터장도 "근본적으로 자산가치 상승에 대한 기대심리가 떨어진 데서 비롯된 현상이라 길게는 내년까지 갈 것"이라고 했다.

월세 전환 속도가 더욱 빨라질 것이라는 데는 이견이 없었다. 수도권이 요주의 대상으로 꼽혔다. 올해 수도권의 신규 입주물량은 3만6569가구로 지난해(5만5532가구)보다 1만9000가구 적다.

허 연구위원은 "수도권 입주물량이 예년에 비해 적고 강남 재건축 이주수요가 존재해 월세 전환 속도가 지금보다 더 빨라질 것"이라며 "전셋값 상승분이 보증부 월세로 이동할 것으로 본다"고 말했다.

강 대표는 한 발 더 나아가 향후 전체 임대시장에서 보증부 월세 비중이 70%까지 올라갈 것으로 전망했다. 지난해 기준 월세 비중은 55%였다.

◆집 살까, 말까= 앞으로 집값이 오를 것이냐에 대해선 미세한 시각차가 있었다. 박 전문위원은 "거래는 늘어도 가격은 크게 오르지 않고 있다"면서 집값 상승에 대해 부정적인 입장을 보였다.

올 1월 주택 매매 거래량은 7만9320건으로 2006년 조사를 시작한 이래 1월 기준으로 최대치를 찍었으나 집값은 0.13% 상승하는 데 그쳤기 때문이다. 강 대표도 "가격 상승에 한계가 있다"고 했다.

이와 달리 허 연구위원은 올해 수도권 집값이 지난해(1.1%)의 2배 수준인 2% 상승할 것으로 전망했다. 그는 "1, 2월 거래량 치고 높아서 올해 시장 자체가 나쁘진 않을 것"이라며 "거래가 어느 정도 이뤄지고 가격도 떨어지지 않을 것으로 본다"고 말했다.

함 센터장은 "입주량이 많은 지역이나 세종ㆍ화성ㆍ동탄을 제외하고는 전세가 전국적으로 다 오르는 분위기"라면서 "지난해 하반기부터 이어진 가격 흐름이나 거래량을 봤을 때 크지는 않겠지만 집값이 오를 것"이라고 내다봤다.

세입자들은 어떤 전략을 짜는 게 좋을까. 이런 '영원한 숙제'를 두고 전문가들은 주거용이면 매매를, 투자용이면 다시 한 번 생각해볼 것을 주문했다. 과거 집값 급등기처럼 시세차익을 노리고 주택을 매매해선 안 된다는 의미다.

허 연구위원은 "금리가 낮고 정책 지원이 다양해 비용 측면에서 월세보다 자가거주 할 때 주거비용이 적을 수 있는 만큼 개인의 재무 상태에 따라 결정해야 한다"고 설명했다.

강 대표도 "투자의 전제는 가격이 상승해야 한다는 것인데 앞으로 높은 집값 상승률을 기대하기 어렵다. 삶의 질 차원에서 집을 사는 것은 권할만하다"고 했다. 함 센터장은 "정부의 초저가 2% 공유형 모기지 상품, 디딤돌 대출 등을 활용해 내 집 마련에 나서고 전세 보증금의 30%를 들고 있다면 역세권에 있는 중소형 분양시장을 눈여겨보라"고 조언했다.