동대문 살리기 작전 'DDP', 베일 벗다

내년 3월 개관을 앞둔 동대문디지털플라자가 펜스를 걷고 모습을 드러냈다.

[아시아경제 한진주 기자] "2000년대 들어 쇼핑몰들이 우후죽순으로 생겼다. 5년 전보다 매장이 1만개가 늘었다. 쇼핑몰 공급은 느는데 수요가 따라오지 않아서 임대료가 내렸다." (창신동 D공인 대표)
"외국인 관광객들도 동대문디자인플라자(DDP)를 보고 뭐하는 건물인지 물어보고 관심 갖는 사람들이 많다."(동대문 관광안내소 직원)

2000년대 초반부터 '의류상가의 메카'로 불려온 동대문이 공급 팽창으로 다소 주춤한 가운데 DDP가 독특하면서도 웅장한 모습을 드러냈다. 내년 3월 개장을 앞두고 펜스를 걷어낸 것이다. DDP 개장이 동대문 상권에는 어떤 영향을 미칠까.

동대문 패션타운은 2002년 관광특구로 지정됐다. 재래시장과 현대식 쇼핑몰을 포함해 28개 상가에 3만여개 점포가 성업 중이다. 2000년대 초반 아트플라자, 디자이너클럽을 필두로 두타, 밀리오레 등 쇼핑몰들이 늘어나기 시작했다. 최근에는 롯데그룹의 롯데 피트인도 문을 열었다.

이에 낮에는 복합쇼핑몰을 중심으로 각국에서 모여든 관광객들이, 밤이면 전국 각지에서 도매상들이 장사진을 이룬다. 큼지막한 캐리어를 끌고 다니며 쇼핑하는 외국인들의 모습을 쉽게 볼 수 있다. 관광객의 절반을 차지하는 중국, 일본인 뿐 아니라 유럽, 남미에서 온 관광객들도 눈에 띈다. 새벽 1시까지 운영하는 관광안내소에는 쇼핑몰 위치나 식당 위치를 묻는 관광객들의 발길이 끊이지 않는다.

동대문 일대 전경

DDP는 세계적 건축가인 자하 하디드의 설계 작품이다. 2008년 동대문운동장을 철거한 자리에 들어섰으며 건축비만 3600억원이 투입됐다. 지하 3~지상 3층 연면적 8만5320㎡의 건축물에는 복합문화시설이 들어선다. 컨벤션홀, 아트홀, 전시관, 오픈스튜디오, 비즈센터, 편의시설 등 15개 공간이 유기적으로 연결된다.

외관부터 워낙 독특하다보니 이곳을 지나는 이들은 DDP를 휴대폰에 담기도 한다. 관광안내소에 근무하는 직원은 "펜스를 걷어내기 전부터 관광객들이 DDP가 뭐하는 곳인지, 언제부터 관람할 수 있는지를 물어보곤 한다"며 "거대한 크기에 독특한 형상을 하고 있는게 원인인 것 같다"고 설명했다.

동대문 상가 매물을 주로 취급하는 중개업소 대표는 "상인들도 DDP가 동대문 상권 부활에 도움을 줄지 관심이 많다"며 "어떤 콘텐츠를 담고 있느냐가 중요한데 아직은 동대문 상권에 긍정적인 영향을 줄 지 확신은 못하겠다"고 설명했다.

DDP와 관계없이 동대문 역사문화공원 인근 로드숍 임대료는 시간이 갈수록 오르고 있다. FR인베스트먼트에 따르면 2005년 말엔 보증금 1억5000만~3억원, 임대료 520만~800만원이었다. 2011년엔 보증금 1억8000만 ~3억5000만원, 월 임대료 740만~1130만원으로 올랐고 2013년 10월에는 보증금 1억8000만~4억원, 임대료 750만~1320만원까지 치솟았다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "동대문 역사공원 인근 상가는 한때 권리금이 10억원을 호가했었지만 지금은 절반 수준으로 떨어졌고 대신 임대료가 올랐다"며 "중구, 동대문 인근에 관광객이 늘어나면서 브랜드, 보세의류, 화장품 중심으로 매출이 커졌는데 DDP가 오픈하면 일시적으로 임대료가 상승할 가능성도 있다"고 설명했다.

FR인베스트먼트에 따르면 동대문 쇼핑몰의 A급 점포 권리금은 2005년 1억5000만원에 달했지만 현재는 9500만원까지 떨어졌다. 2005년 말 권리금은 7500만~1억5000만원, 보증금은 3000만~1억, 임대료는 195만~330만원이었다. 2013년 10월 기준 무권리금부터 최고 9500만원 보증금은 2500만~ 8000만원, 임대료는 185만~300만원대다.

동대문의 한 쇼핑몰에서 일본인 관광객들이 쇼핑을 하고 있다.

동대문의 상권이 넓은 만큼 편차도 크다. 동대문 일대 쇼핑몰은 2000년대 후반 들어 '춘추전국시대'라는 비유가 어울릴 정도로 공급이 늘었다. 2000년대 초반 아트플라자가 생겨난 이후 동대문 의류가 좋다는 소문이 퍼지며 매장 수가 늘어났다. 5년 전에는 매장수가 2만5000~3만개였지만 지금은 3만~4만개에 육박한다.

공급이 크게 늘어난 탓에 2000년대 초반의 명성을 유지하기는 어렵다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 창신동 D공인 대표는 "쇼핑몰 한층 매장이 200~300개에 달하고 고층 쇼핑몰들이 많이 생겨서 공급이 늘어났지만 수요는 늘지 않아 권리금이나 임대료가 떨어졌다"며 "목 좋은 자리는 임대료가 비싸 판매제품 경쟁력이 인터넷에 비해 떨어질 수밖에 없다"고 설명했다.

쇼핑을 위해 동대문을 찾는 한국인들의 발길은 다소 줄었지만 그 감소분을 외국인들이 메우고 있다. 지난 주말 기준 관광안내소를 찾은 인원은 한국인 180명, 외국인 420명이라고 관광안내소는 설명했다. 쇼핑몰 앞에서 만난 20대 홍콩 여성은 "동대문 쇼핑을 왔는데 우선 오늘은 두타에 가볼 계획"이라며 "풍물시장에도 가보고 싶다"고 말했다.

가양동에 거주하는 신수영(27)씨는 "요즘 동대문에는 도매상이나 관광온 중국인들밖에 없을 정도로 한국인들이 많이 줄었다"며 "주차하기가 불편하고 인터넷 쇼핑이나 SPA 브랜드가 많이 생겨서 굳이 동대문을 찾을 이유가 없어졌다"고 말했다.