[8·28전월세대책]히든카드 '장기모기지' 이렇게 활용하라

반전세ㆍ대출? '저리' 돌아보면 집 산다
전세대출보다 매월 납부 이자 비슷하거나 적어
상품 혜택 대상 적어 또 다른 '로또' 될 수도

[아시아경제 박미주 기자]#서울 마포구 전용면적 59㎡짜리 아파트 전세입자 최모(39)씨. 2011년 2억5000만원이던 전세보증금이 3억2000만원으로 올랐다. 집주인은 7000만원을 올려 주거나 반전세로 돌려 달라고 요구하고 있다. 무주택자인 그가 가진 자금은 1억8000만원 정도다. 전세대출을 추가로 받을지, 반전세로 할지 아니면 시세가 3억8000만원인 이 집을 저금리로 구입할지 고민하던 최씨는 새로 나오는 장기 모기지 상품을 활용해 매입할 생각이다.

정부가 새로 출시한 '수익ㆍ손익공유형 모기지'가 실거주 목적의 생애최초주택구입자들의 부담을 덜어 줄 것으로 기대된다. 전문가들은 최씨의 경우 정부가 새로 출시한 '수익공유형 모기지'를 이용하면 전세대출보다 이득이라고 분석한다.

정부는 28일 '전월세시장 안정을 위한 대응방안'을 내놨다. 여기서 주목받는 대목은 1%대의 저금리로 20년간 상환을 하는 '수익ㆍ손익공유형 모기지'라는 신개념 금융상품이다. 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자들이 85㎡ㆍ6억원 이하 공동주택(아파트)을 구입할 때 활용 가능하다. 대출 한도액은 2억원이다. 기존 주택금융공사 모기지론과 비교하면 금리가 크게 낮다. 또 재원이 국민주택기금으로 손익을 기금과 나눈다는 점에서 다르다.

먼저 수익공유형은 집값의 최대 70%까지 연 1.5% 이자(원리금 균등 분할 상환)로 대출받고 주택 처분 이익을 기금과 공유한다. 손익공유형은 집값의 최대 40%까지 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 금리(만기 일시상환)로 지분성격의 자금을 지원하고 향후 주택 매각 손익을 기금과 공유하는 방식이다. 빚을 최소화하면서 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있다. 오는 10월 수익ㆍ손익공유형 모기지 상품이 3000가구에 우선 적용된다.

전문가들은 정부의 새 모기지 상품이 실수요자들에게 전월세난을 피할 우산이 될 수 있다고 본다. 위 사례 최씨의 경우 보통 연 4%인 전세대출상품으로 7000만원을 추가 대출받으면 매달 갚아야 할 이자는 23만원가량이다. 여기에 기존 대출이자도 납부해야 한다. 주인 요구대로 반전세로 전환하면 서울시 평균 월세전환율 6%를 적용해 매달 35만원을 월세로 내야 한다.

최씨가 수익공유형 모기지를 이용해 아파트를 구입키로 한다면 보유금 1억8000만원에 2억원이 추가로 필요하다. 집값의 70%가 2억6000만원이라 2억원을 1.5% 금리로 빌릴 수 있다. 이 경우 매달 납부해야 하는 이자는 25만원이다. 전세추가 대출 때와 부담이 비슷하거나 더 적다. 생애최초 주택구입자금대출 제도도 있지만 금리가 2.6~3.4%라 부담이 커진다. 중장기적으로 집값이 오른다고 보면 수익을 모두 가져갈 수 있어 생애최초 대출이 좋지만 집값 전망이 불투명한 상황이라면 수익공유형 모기지가 낫다는 설명이다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "전세대출을 받으면 나중에 추가로 전셋값이 올랐을 때 대출을 받아야 할 염려가 있고 이사비용이 더 들어갈 수 있는 반면 저리의 수익공유형 모기지로 집을 구입하면 거주 불안감을 해소할 수 있게 된다"며 "내 집 마련의 실거주 목적이라면 이를 활용하는 게 이득이 될 수 있다"고 말했다. 그는 이어 "만약 집값이 오른다면 시세 차익을 얻을 수 있다는 점도 이점"이라고 덧붙였다.

정부의 주거비용분석 결과도 수익공유형을 이용했을 때가 전세로 있을 때보다 유리하다. 전세금으로는 1억7000만원, 반전세로는 보증금 3000만원에 월 30만원인 2억5000만원짜리 집이라면 연간 주거비를 장기 모기지로 할 때 적게 든다. 자기자금이 8000만원일 경우 일반 모기지로 구입할 때는 연간 942만원, 수익공유형은 447만원, 손익공유형이 662만원이 든다. 전세로 산다면 616만원, 월세는 787만원이 소요된다.

대출이자와 기회비용을 포함하고 전월세 임대료 상승분은 포함하지 않은 조건에서다. 정부 관계자는 "빚이 아닌 기금과 금융소비자가 리스크를 공유하는 지분성격의 자금으로 내 집 마련을 지원하는 새 금융상품"이라며 "전세와 유사한 주거비로 안정적으로 거주할 수 있게 된다"고 전했다.

하지만 수익ㆍ손익공유형 모기지 상품 혜택을 받을 수 있는 가구가 적어 자칫 또 다른 '로또'가 되는 것 아니냐는 지적도 나온다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "저금리 혜택이 파격적이고 대상 주택 수가 3000가구에 지나지 않아 과열 경쟁이 벌어질 수 있고 여기서 탈락한 이들은 대기수요로 남는 등의 문제가 발생할 수 있다"고 우려했다.

초기 자본이 너무 적다면 무리하지 말고 서울 외곽의 1억원짜리 전셋집을 구하는 편이 낫다는 조언도 있다. 조은상 부동산써브 팀장은 "수중에 4000만원 정도를 가진 신혼부부라면 무리해서 1억원 이상 빚을 지는 것보다 저렴한 전셋집에 들어가서 돈을 모으는 게 낫다"고 말했다.