부동산경매, 신종기법 뜬다 "부실채권 잡아라"

강원도 원주의 레시빌 아파트.

[아시아경제 황준호 기자] 부동시장 불황 덕에 경매시장에서 신종 거래기법이 눈길을 끌고 있다. 담보 부실채권(저당권) 거래가 그것이다. 거래 단위가 커서 자산가들만이 하는 것으로 알려져 있는 고수익 고위험 상품이다. 일반인들에게는 정보 습득이 워낙 취약한 탓이기도 하다.

실례로 200억원 자산가인 김치덕(49, 가명)씨는 최근 지인으로부터 부실채권을 소개받았다. 낮은 가격으로 부동산 담보 부실채권을 은행으로부터 인수한 다음 경매를 통해 부동산이 낙찰되면 낙찰금액을 챙기는 형식이었다. 은행에서 권리분석까지 해주기 때문에 자금만 있으면 충분히 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 것이다.

현재 나와 있는 물건을 살펴보면 대법원 경매사이트에 감정가 177억8500만원 규모 강원 원주시 태장동 레시빌아파트 아파트에 대한 경매가 진행 중이다. 이 경매는 아파트 단지 자체가 통째로 나온 경우로 4개동(200가구) 및 상가 1동(4가구)이 대지 1만1120㎡(3363.8평)에 연면적 1만2656.48㎡(3828.59평) 규모로 구성돼 있다.

최저매각가는 29억8912만5000원이다. 지난해 1월부터 경매가 진행돼 5번 유찰됐다. 각종 유치권에 선순위 가처분 예고등기까지 걸려 있어 돈이 있어도 입찰하는 사람이 없었다. 낙찰을 받아도 유치권을 해결해야하고 선순위 가처분에 걸려 있어 추가적으로 돈을 내야한다는 뜻이다.

김씨는 선순위 가처분 신청을 한 서울 모 지역의 새마을금고로부터 제안을 받았다. 35억원에 저당권을 인수하면 이 물건에 걸린 모든 권리를 말소시켜주겠다는 제안이었다. 은행은 부실채권을 빠른 시일내 확보할 수 있고 투자자는 시간이 지나 이 물건이 낙찰되면 적은 자본으로 큰 돈을 벌 수 있었다.김씨는 요즘 고민에 빠졌다.일단 저당권을 인수하면서 권리분석상의 우선순위만 점해놓으면 시장 상황을 지켜보다 낙찰 받으면 아주 저렴한 가격에 아파트 단지를 인수해 분양업자로 탈바꿈 할 수 있는 상황이다.

문제는 분양성이다. 이 아파트는 영동고속도로 원주 IC 인근에 자리잡고 있다. 원주의료기기산업단지와 태장농공단지가 아파트 단지 가까이 조성돼 있다. 수요 예측만 잘해서 분양가를 낮춰 판매할 경우 상당한 수익을 올릴 수 있는 가능성이 내재됐다는 뜻이다.

금융감독원 등에 따르면 국내 유명 은행의 부채 규모는 갈수록 확대되고 있다. 국민은행이 204조원이며 우리은행이 170조원, 농협이 140조원, 기업은행이 129조원 등이다. 이들 은행은 부실채권 규모를 계속 줄여가야 하는 상황이다. 이에 부실채권을 개인 혹은 기업에 넘길 수 있는 유암코(연합자산관리)를 설립, 판매에 나서고 있다. 또 각 지점에서는 자금력이 있는 개인에게 이같은 부실채권을 넘기고 있다.

경매업계 관계자는 "금융권의 NPL 거래는 IMF때 활성화 됐으며 당시 자산가들은 큰 돈을 벌었다"며 "경기가 좋지 않은 올해와 내년 초에도 이같은 상품들이 지속적으로 나올 것"이라고 밝혔다.

레시빌아파트 구성도.

황준호 기자 rephwang@