[재테크 원포인트 레슨]재건축 투자 현장체크 이것 명심하라

장인석 착한부동산투자연구소 대표

Q:재건축 지분에 투자할 때 현장에서 꼭 살펴야하는 사안은?

A:부동산 경기가 침체돼 있다고 해도 정비사업은 경기와 상관없이 단계별 추진 절차가 진행될수록 제값을 찾아 상승하는 사이클을 갖고 있다. 따라서 지금처럼 경기가 침체돼 있을 때 '진주'를 싸게 살 수 있는 기회가 된다는 것을 명심하자. 특히 고덕발(發) 무상지분율 상승으로 인해 향후 강남재건축 시장의 강력한 상승이 예상된다. 서울에서 가장 입지가 좋은 지역에서 새 아파트를 받을 수 있는 거의 유일한 방법인데다 무상지분율 상승으로 추가부담금이 2억 원 이상 줄어들어 수익률이 높아졌기 때문이다.

수익률이 높은 지역을 찾았다고 해도 반드시 현장을 방문해 몇 가지 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이를 임장(臨場)이라 하는데, 부동산 고수들 사이에서는 '현장에 답이 있다'는 말이 정설로 돼 있다.

먼저 사업진행 속도를 체크해야 한다. 아무리 사업성이 좋은 지역이라고 해도 조합원 간 갈등이 심하거나 소송에 휩싸여 있다면 사업 지연으로 비용이 증가해 '빛 좋은 개살구'가 되기 십상이다. 슈퍼마켓이나 약국, 세탁소 등 상가 세입자들에게 "정비사업이 잘 진행될 수 있겠느냐"고 물어 객관적인 답을 들어야 한다.

정비구역에 가면 비상대책위원회나 입주자대표회의 등의 반대 플랫카드를 심심치 않게 볼 수 있다. 이런 것들이 눈에 띄면 불안해서 투자를 포기하는 사람들이 많은데, 정비구역에서는 다반사이므로 반대의 강도나 이유를 잘 알아보고 판단하는 것이 현명하다.

두 번째로 어떤 건설사가 시공사로 선정돼 있는지 혹은 유력한지를 살펴봐야 한다. 소위 삼성이나 현대, GS, 동부, 대우 등 대기업들이 눈독을 들이고 있는 지역이라면 사업성도 그만큼 좋다고 예상할 수 있다.

세 번째는 전세금 비중이다. 정비구역의 주택들은 정비사업 추진이 진행될수록 프리미엄이 높아지기 때문에 전세금 비중이 점차 줄어들게 된다. 전세금 비중이 낮으면 초기투자비용은 많으나 입주까지 남은 시간이 적고, 전세금 비중이 높으면 초기투자비용은 적지만 입주까지 기간리스크가 그만큼 높게 된다. 기본계획 수립 전 구역에서는 전세금 비중이 높은 신축빌라의 선호도가 높은데, 이는 초기투자비용이 낮은 데다 가격 상승력은 높기 때문이다.

네 번째, 조합설립 인가가 난 구역에서 매물을 구입할 때는 반드시 매도자가 동일 정비구역 내에 또 다른 주택을 보유하고 있지 않은지 조합에 확인해야 한다. 논란이 있긴 하지만 조합설립 인가 후 동일정비구역 내에 2주택 이상을 보유하고 있는 조합원으로부터 주택을 구입하면 별도의 조합원으로 인정받지 못해 향후 별도의 분양자격이 발생하지 않는다는 것이 법제처의 유권해석이다.

마지막으로 정비구역의 주택 값은 대지 지분 당 단가로 따지게 되는데, 평당 단가보다는 향후 감정평가금액이 많이 나올 수 있는 땅을 선택해야 한다. 도로에 인접해 있거나 골목 입구에 있는 땅, 정방형으로 잘생긴 땅이 감정평가가 높게 나오기 때문에, 반드시 공시지가를 확인해야한다.