[머니&머니]땅테크, 임야보다 농지 주목하라

땅테크는 쉽지 않다. 집보다는 훨씬 장기적인 안목과 노하우가 있어야 가능하기 때문이다.

땅은 부동산 시장이 호전됐다고 해서 아파트값처럼 전반적으로 올라가는 것이 아니다.

토지전문가들은 지가는 개발계획발표나 법제적인 규제완화가 있는 지역에서 가치가 오른다고 말한다. 이와 반대로 이미 발표가 나와 개발이 어느정도 진행된 곳은 시세가 선 반영돼 투자 위험성이 있고, 개발 규제가 강화된 물건은 투자가치가 낮아지게 된다.

최근 도로, 철도 등 교통 호재 등 개발 발표로 그 주변 땅값도 오르는 기미를 보이고 있다. 더불어 올해 상반기 수도권 곳곳에서 주택가격이 단기 급등해 시세차익을 보기 어렵다고 판단한 투자자들은 최근 2년 동안 내림세가 지속된 토지 매물로 눈을 돌리고 있다.

◆ 임야는 규제 강화..농지는 규제 완화

토지 투자는 크게 물건과 지역으로 나눠 볼 수 있다. 물건은 또 임야와 농지로 볼 수 있는데, 앞으로 임야보다는 농지가 투자처로서 적합하다는 게 토지전문가들의 판단이다.

농지의 경우, 농업법인을 설립해 비농업인도 농지를 거래할 수 있고 공장부지, 골프장 등으로 용도변경이 가능해 투자처로 부각됐다는 게 전문가들의 입장이다.

이는 나주평야, 김해평야 등 식량안보에 확보돼야 할 농지는 용지변경이 불가능하지만 4대강정비사업의 사업대상지 주변 땅이나 구릉지 등 한계농지에는 개발이 가능하게 될 것이란 지적이다.

지난해 정부는 '국토이용 효율화 방안'의 일환으로 한계농지의 소유 거래제한을 폐지했다. 평균 경사율이 15도 이상인 한계농지는 농사를 지어도 생산성이 떨어지기 때문에 방치하는 곳이 많았기 때문이다. 전용절차를 허가제에서 신고제로 바꾸면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 지난 4월 임시국회에서는 비농업인의 한계농지 소유를 허용하는 농지법개정법률안이 통과됐다.

임야는 앞으로 개간이 까다로워져 투자처로서는 가치가 떨어지게 될 것이란 전망이다. 이는 세계적인 추세인 녹색성장과도 맥을 같이 한다. 즉 물 부족 국가인 우리나라도 취수원인 임야는 이제 '개발'이 아닌 '보존'할 자원이 되는 셈이다.

녹지율을 높이는 분위기가 확산되면서 기존 법규도 개선되고 있다. 임야 훼손을 방지하기 위해 지난해 정부는 관리지역을 계획·생산·보존 관리지역으로 세분화했는데, 임야는 대부분 환경보전지역인 보존관리지역으로 돼 있다.

토지전문가인 문제능 지오랜드 컨설팅 사장은 "장기적으로 봤을 때 녹지율을 높이는 것이 대세로 돼가고 있고 공원화 사업, 자연지형을 살리는 주택사업 등이 활발해 질 것"이라고 내다봤다.

문 사장은 이어 “한계농지, 천수답, 4대강 정비사업 주변지 등 농지법이 완화돼 용도 전환할 수 있어 활용가치가 오른 땅을 주시하라”고 조언했다.

◆ 지방은?..춘천 주변지역 혹은 충남 서산 주목

수도권을 제외하고 지방 토지시장을 살펴보면 최근 이슈가 되고 있는 4대강 정비사업 주변지 외에도 눈여겨 볼만한 곳이 있다.

바로 춘천 인근 가평, 청평 지역과 충남 서산이다.

지난 15일 개통된 경춘고속도로 주변 춘천, 양평, 가평, 청평, 홍천 등은 2~3년 전부터 땅값이 올랐다. 다만 전원생활 또는 펜션 투자를 원하는 수요자들은 가평이나 청평에 투자하는 게 좋다는 게 문제능 지오랜드 컨설팅 사장의 조언이다.

문 사장은 “가평이나 청평은 평당 지가가 30만원대로 새 고속도로가 뚫리면서 예전 서울에서 양평까지 가는 정도(20~30분)로 소요시간이 단축됐다”며 “현재 양평은 지가가 50만원대로, 가평과 청평이 가격메리트가 있다”고 말했다.

이와 함께 ‘자동차 클러스터’로 시 차원에서도 적극 밀고 있는 서산지역도 주목할 만한 투자처로 꼽았다. 가까운 당진의 경우는 공장이 설립될 용량이 다 채워졌고 총량제 때문에 허가도 쉽지 않다. 매매가도 많이 올랐다. 이와 비교해 서산지역은 개발이 아직 덜됐고 지가도 당진보다 저렴하다.

오진희 기자 valere@asiae.co.kr