[부동산AtoZ]신탁 방식 재건축 곳곳서 잡음…다시 조합으로 눈 돌릴까

신탁 방식 재건축을 추진하는 단지들이 늘어나는 가운데 곳곳에서 잡음이 끊이지 않고 있다. 상대적으로 우수한 전문성과 자금조달이 쉽다는 장점 때문에 조합 방식의 대안으로 기대를 모았지만, 최근 여의도 한양아파트 재건축 등에 제동이 걸리면서 신탁 방식에 대한 회의적인 시각도 커지고 있다. 업계에선 정부가 정비사업 신탁 계약 해지 문턱을 낮춘 만큼 사업 추진 과정에서 조합 방식으로 선회하는 단지들이 등장할 것으로 보고 있다.

서울 양천구 목동신시가지 7단지 아파트.

'신탁 방식 재건축' 뭐길래?

신탁 방식 재건축은 주민들이 꾸리는 조합 대신 제삼자인 부동산 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업을 도맡아 진행하는 방식이다. 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 도입됐다. 둔촌주공 재건축 등 공사비 급증에 따른 조합과 시공사 간 갈등 격화 사례가 속출하면서 주목받았다. 업계에 따르면 신탁 방식으로 정비사업을 추진하고 있는 사업장은 서울에서 16곳으로 파악된다. 서울 영등포구 여의도에서 재건축을 추진하는 16개 단지 중 7곳, 양천구 목동 14개 단지 중 6곳이 신탁 방식으로 재건축을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

신탁 재건축은 일반 재건축과 비교해 사업 기간을 크게 줄일 수 있다는 장점이 있다. 일반적인 재건축의 경우 '추진위 설립→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→이주→철거→분양'까지 단계별 1년 이상의 긴 시간이 소요된다. 반면 신탁 방식 재건축은 신탁사가 시행을 맡아 사업을 추진하기 때문에 조합설립 인가까지 소요되는 2~4년가량 시간을 단축할 수 있다.

초기 자금 조달이 유리하다는 점도 장점으로 꼽힌다. 신탁사는 자체 자금 또는 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 금융 회사로부터 자금을 조달할 수 있다. 자금력이 충분하지 않은 조합 입장에서는 신탁사를 통해 사업비를 조달할 수도 있는 셈이다.

전문성 미흡 논란…일부 '조합' 선회 가능성

하지만 신탁업계의 허술한 운영과 과열된 수주 경쟁으로 신탁 방식 정비사업을 택한 단지 곳곳에서 문제가 터져 나오면서 신탁 방식 재검토 필요성이 제기되고 있다. 서울 여의도 한양아파트 재건축 시공사 선정 과정에서 부지 매수 협의가 되지 않는 단지 내 한양 상가(롯데마트) 부지를 사업 부지에 포함해 설계했다는 이유로 시정조치를 받아 시공사 선정 절차가 중단되면서 사업시행자인 신탁사의 책임론이 제기됐다. 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서도 조합과 신탁 방식을 두고 주민들 사이에 갈등이 격화되고 있다.

높은 수수료도 신탁 방식을 주저하는 이유다. 신탁 방식은 통상 분양 수익의 1~4%를 신탁사에 수수료로 지불해야 하는데, 사업 규모가 큰 서울 재건축단지의 경우 수수료만 수백억~수천억원에 육박하기 때문이다. 높은 수수료를 지불할 만큼 신탁 방식의 장점이 큰지 의문이 제기되고 있는 배경이다.

여의도·목동 주요 단지에서 잡음이 발생하면서 목동 다른 단지에서도 신탁 방식에 대한 반대 기류가 번지는 분위기다. 목동6단지는 조합 방식으로 가닥을 잡았으며, 8단지와 12단지도 조합 방식에 의견이 쏠리고 있다. 4단지도 두 방식을 놓고 고민 중인 것으로 알려졌다. 정비업계 관계자는 “둔촌주공 사태 이후 신속한 사업 진행과 전문성 등 신탁 방식의 장점이 부각되면서 여의도와 목동에 신탁 바람이 불었던 것이 사실”이라며 “하지만 최근 여의도 한양, 목동7단지 등에서 문제가 불거지다 보니 막대한 수수료에 비해 신탁사의 역량이 역부족이라는 지적과 함께 현장 분위기가 달라지고 있다”라고 말했다.

업계에선 정부가 정비사업 신탁 계약 해지 문턱을 낮춘 만큼 사업 추진 과정에서 조합 방식으로 갈아타는 단지들이 생겨날 것으로 보고 있다. 최근 국토교통부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용이 담긴 신탁 계약서·시행 규정 표준안을 마련하면서 조합 방식으로 갈아타기를 할 수 있는 가능성이 열렸기 때문이다.

서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “신탁 방식으로 가더라도 사업 속도나 투명성, 수익성 등이 모두 보장된다고 장담할 순 없고, 표준안이 마련됨에 따라 전문성이 결여된 신탁사들은 계약 해지 가능성이 커졌다”며 “강남처럼 스타 조합장 등을 통해 전문성을 담보할 수 있는 경우라면 높은 수수료가 발생하는 신탁 방식을 택하기보다는 조합 추진이 유리할 수 있다"고 설명했다.