조민서기자
김인만 Good Members 대표
우연히 라디오에서 대학가요제 대상까지 받은 '참새와 허수아비'라는 노래를 들었다.지금은 쌀이 남아돌지만 수십년 전 배고프던 시절 쌀 한 톨이 아쉬웠고 정부는 수많은 참새를 쌀 수확량을 줄이는 주범으로 지목해 참새를 유해조류로 선정, 대대적인 참새잡기 운동을 벌였다. 그 결과 참새 개체 수는 급격하게 줄어들게 됐는데 쌀 수확량은 늘어나지 않고 오히려 전혀 예측하지 못했던 대대적인 병충해가 발생해 대흉년이 됐다.참새가 먹는 쌀의 양은 극소량이었지만 수많은 병충해와 유충을 잡아먹던 새가 바로 참새인 것을 정부가 간과한 것이다.최근 여당에서 야당이 제기한 전월세상한제를 추진하겠다는 뉴스가 나왔다.지금의 전셋값 상승의 원인은 부동산시장 침체와 반값 보금자리 기대감으로 매매수요가 전세수요로 많이 전환된 데 있다. 분양 받아도 투자수익이 확보되지 않기 때문에 투자목적의 분양수요도 줄어 신규입주물량 역시 급격하게 줄었다. 2002년부터 2008년까지 매매가 상승 기간 동안 전세가격은 그만큼 따라 올라주지 못했기 때문에 먼저 상승한 매매가격을 전세가격이 따라간 격이다.부동산은 계단식으로 상승을 하기 때문에 그 변동폭이 크게 느껴진다. 2002년 1억3000만원 하던 전세가격이 지금 2억원이 됐다. 그 동안 물가 상승을 생각해보면 많이 상승했다고 할 수 없지만 8년 동안 변화가 없다가 단기간에 크게 올랐기 때문에 큰 충격을 받는 것이다.10년 전 2500원하던 자장면 가격이 지금 5000원 하는 것은 정상이고, 1억원 하던 전세가격이 2억원이 되는 것만 잘못됐다고 할 수는 없다.물이 넘치지 않게 둑을 더 높이 쌓아서 물의 흐름을 막으면 일시적으로 넘치지는 않겠지만 결국 더 크게 넘치거나 둑이 무너지는 부작용을 낳을 수 있다.전월세 상한제를 하게 되면 계약기간 만료 후 입주하려는 실수요자들의 피해가 예상된다. 최근의 급상승 후 다소 전셋값이 진정되는 상황에서, 전세금을 마음대로 올리지 못한다는 불안감에 집주인들은 전세가격을 미리 인상시켜 버릴 수 있다. 이렇게 되면 적정 전세가격 이상으로 올린 일부 지역의 전세가격이 그대로 고착화될 수도 있다. 적정가격이 형성되면 다음 상승기가 될 때까지 안정기간이 지속돼야 하는데 무조건 매년 5%씩 일정하게 오르는 결과도 초래하게 된다.결국 안정될 수 있는 전세가격이 인위적인 정책으로 다시 급등하게 된다. 전셋값이 계단식이 아닌 연속적인 상승을 보이면서 결과적으로 상승폭은 큰 차이가 없는 반면 전세끼고 구입하는 투자수요는 줄어들 수 있다. 이에 전세물량까지 줄면서 전세수급문제를 더욱 악화시킬 수 있다.또 무리한 전세금인상을 한 집주인을 신고해야 하는데 전세금을 보관하고 있는 집주인을 신고하게 되면 당연히 신고 당한 집주인과의 감정이 악화돼 나갈 때까지 불편한 관계를 유지해야 한다.집주인과 세입자의 관계는 동등한 관계가 아니기 때문에 신고자체가 어려울 수밖에 없고, 이면계약을 요구하는 등 여러 가지 부작용이 나올 수밖에 없다. 이처럼 실효성이 적고 부작용만 많은 정책이 전월세상한제이다.정부가 임대나 보금자리로 전세를 해결해 줄 수는 없기 때문에 전세가격의 안정을 위해서는 전세수요가 줄고 공급이 늘어나야 한다. 즉 거래가 살아나서 집을 살 사람은 사야하고, 투자자가 신규분양 받아서 신규전세물량이 나와야 한다는 말이다.전세제도는 전세끼고 집을 사더라도 은행금리 이상의 수익이 보장돼야 존재이유가 있다. 금리보다 낮은 수익률이 나온다면 전세 끼고 집을 살 필요가 없어지고 그 결과 전세물량 급감으로 이어지면서 매매가격은 상승하지 않아도 전세가격은 상승을 하게 된다. 이미 지방에는 매매가격의 80% 이상 되는 전세를 쉽게 찾을 수 있고 심한 경우 매매가보다 전세가격이 더 높은 웃지 못 할 일이 실제로 일어나고 있다. 결국 전세제도 존재의 이유가 없어지면 전세제도가 역사 속으로 사라져 버릴 가능성도 배제할 수 있다.지금 필요한 정책은 전세가격 상승의 근본적이 원인인 거래를 활성화시켜주는 정책이지 인위적으로 거래를 막으면서 더 큰 부작용을 낳을 수 있는, 선거를 의식한 포퓰리즘 정책이 아니다.집값의 절반도 안 되는 금액으로 세금도 내지 않고 원금 보장하면서 2년 동안 잘 살 수 있는 서민들한테 너무나 좋은 전세제도가 잘못된 정책의 대표적인 표본은 참새처럼 되지 않기를 바란다.김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(//cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)조민서 기자 summer@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>