[2010경제-부동산] 세혜택 종료·DTI악재…30조 토지보상금 향방 주목

[아시아경제 김정수 기자, 김민진 기자, 고형광 기자] 새해 부동산시장은 희비가 극명히 갈릴 것으로 보인다.

주택시장과 상가시장은 경기회복 기대감에도 호재와 위협적 요소가 상존해 큰 폭의 상승은 기대하기 어려울 것으로 예상된다.

주택시장의 경우 DTI규제와 세제혜택종료가 집값에 큰 영향을 미칠 것으로 보이고 전세난을 재현할 것으로 보인다.

상가시장도 경기 회복 기대감과 금리변동등 호재와 위협적 요소가 교차할 것으로 예상돼 큰 폭의 상승은 어려울 전망이다.

반면 경매시장과 토지시장은 활황세를 띨 것으로 보인다.

경매시장의 경우 이월된 물건이 많고 가계대출 급증, 출구전략에 따른 금리 상승이 경매물건 증가로 이어질 가능성 있어 올해 경매물건 수와 금액 역시 지난해 수준을 뛰어넘을 전망이다.

토지시장의 경우 4대강사업과 보금자리주택 등으로 인한 토지보상금 30조원이 전국에 풀리면서 시장을 요동치게 할 전망이다.

◇주택시장…집값 ‘소폭’전세 ‘껑충’

새해 주택시장은 녹녹치 않을 전망이다. 매매값은 회복하겠지만 DTI규제와 금리인상, 보금자리주택 공급 등의 영향으로 상승하는데 한계가 있을 것으로 전망됐다.

새해 주택매매시장은 큰 폭의 상승보다는 국지적으로 소폭 상승하는 데 그칠 것으로 보인다.

건설산업연구원은 새해 주택시장은 정부의 출구전략에 따른 금리인상과 DTI등의 부정적 요인들이 있지만 지방선거와 개발호재 등으로 4%정도 오를 것이라는 낙관적 전망을 내놓았다.

김현아 건설산업연구원 박사는 "서울 도심의 공급부족, 재건축시장의 기대감, 지방선거 등의 영향으로 집값은 일정수준 상승할 것"이라며 "전세값 상승과 외환위기 학습효과, 수급불균형 등도 집값상승으로 작용할 것"이라고 내다봤다.

새해 전세시장은 올해 전세대란을 재연할 것이라는게 전문가들과 정보업체들의 공통된 전망이다.

권주안 주택산업연구원 박사는 "'2010년 주택시장 전망'을 통해 새해 서울지역 아파트 전세가격이 5.6% 가량 상승할 것"이라고 전망했다.

이는 집값 상승과 보금자리주택으로 매매수요가 전세수요로 전환될 것으로 예상됐기 때문이다. 이어 재개발·뉴타운 이주수요 등도 새해 전세시장의 큰 변수로 작용할 것으로 전망됐다.

전세 공급 물량은 부족한데 1인 가구 증가, 재개발 등에 따른 이주 수요 증가 등으로 전세가격이 크게 오를 가능성이 높다.

특히 교교선택제 시행으로 강남, 목동 등 학군우수지역은 전세값 폭등이 우려된다. 또 시장에 불안심리가 여전히 내재돼 있어 매매수요가 매매를 포기하고 전세로 머무는 것도 전세값 상승에 한 몫을 할 것으로 보인다.

◇상가시장…호재와 위협적 요소 교차해 큰 폭 상승 어려워

새해 상가시장은 현재 공급이 많고 분양가에도 거품이 상당해 지하철 환승역 인근 등 호재가 뚜렷한 지역을 제외하면 큰 폭의 상승은 어려울 전망이다.

금리인상이 호시탐탐 시장 개입을 노리고 있어 시장 불안요소는 동전의 양면처럼 늘 따라다닐 것이다. 더불어 과잉 유동성에 대한 대안으로 정부의 다양한 출구전략이 부동산 시장 전체에 미칠 영향도 배제할 수 없다.

이에 따라 새해 상가시장은 경기 회복 기대감과 금리변동등 호재와 위협적 요소가 교차할 것으로 예상되고 있다.

특히 실물경기 회복에 대한 기대감이 09년에 비해 상대적으로 크고 30조가 넘는 토지보상금이 풀리면서 매월 고정적인 월세 수입에 투자 목적을 둔 투자자들의 움직임 형성은 무난할 것으로 예상했다.

다만 고분양가, 대출금리 상승, 창업수요 감소, 상권력 취약등 불안전 요소에 대한 심리적 위축도 관측돼 대다수는 위험성을 배제한 투자전략을 고집할 공산이 크다.

이가운데 상가 공급가격에 대한 저항심을 가진 투자자들은 경매나 급매물등에 대한 노림수가 전망되며 중장기적인 관점을 지향하는 투자자들은 판교, 청라, 광교등 신도시(택지지구)로 표적을 삼을 것으로 보인다.

그밖에 안정성 확보를 우선으로 꼽는 투자자들은 LH 상가, 선임대 상가, 유동인구가 풍부한 역세권 상가등지로 향할 것으로 예측된다.

쇼핑과 문화체험이 결합된 '몰링'상가가 부각되면서 새해에는 본격적으로 실체를 보일 '동탄 메타폴리스''양재 파이시티' '판교 알파돔시티' 등 수도권 복합단지내 대형상가로의 높은 주목률도 기대된다.

박대원 상가정보연구소장은 "경기가 상당부분 호전되더라도 개별성이 유난히 강한 상가의 특성상 투자자들의 선별적 접근으로 2010년 상가시장도 지역간, 물건별 차별화가 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

◇경매시장…2009년 수준을 뛰어 넘을 듯

지난해 경매시장에는 15조8000억원이라는 경매사상 최대의 뭉치 돈이 몰렸다. 이월된 물건이 많고 가계대출 급증, 출구전략에 따른 금리 상승이 경매물건 증가로 이어질 가능성 있어 올해 경매물건 수와 금액 역시 지난해 수준을 뛰어넘을 전망이다.

다만 얼마나 빠르게 소진되고 적체되느냐에 따라 실질적인 경매진행건수가 달라질 수 있다. 금리, 경기회복, 물가 등의 변수에 따라 경매물건은 증가 혹은 감소할 수 있다.

부동산 종류별로 시장 분위기는 엇갈릴 수 있다. 아파트, 다세대(빌라) 등 주거시설은 지난해 취해진 대출규제 유지, 경기부진 등이 작용해 여전히 약보합세를 유지할 전망이다. 하지만 다주택자의 양도소득세 중과 한시적 완화 혜택이 올해 말까지 취득한 주택에 한하기 때문에 부동산 경기가 살아날 경우 절세를 고려한 자산가들의 주택매입이 뒤따를 수 있다.

지역과 규모에 따라 온도차가 있을 수 있는데 우량 투자처로는 수도권내 역세권에 입지한 소형아파트를 꼽을 수 있다. 반면 수도권과 지방 대형아파트는 약세를 보일 전망이다.

상업용 부동산은 대출이나 세금 규제보다는 실물경제에 밀접한 영향을 받는다. 올해 실물경기가 지난해에 비해 호전될 것으로 보여 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산을 중심으로 매수세가 살아날 것으로 보인다.

토지 경매시자의 경우 개발제한 구역과 군사시설 보호구역이 해제될 가능성이 높은 지역, 보금자리주택 주변, 토지 보상 인근 지역이 땅값 상승 견인작용을 할 곳으로 꼽힌다.

◇토지시장…토지보상금 30조원 전국 토지 요동칠 듯

새해 토지시장은 대규모 자금이 몰리면서 요동칠 가능성이 높아 보인다.

경기회복 뿐만 아니라 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적이기 때문이다. DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 주택시장에 집중된 금융규제로 인해 규제가 덜한 토지시장에 대한 투자자의 관심이 증폭되고 있는 것이다.

실제로 얼마 전 한국은행의 발표에 따르면 풍부한 시중 부동자금의 움직임이 빨라지고 내년에는 주택을 넘어 토지, 상가시장으로 유동자금이 유입될 가능성이 높다는 예측이다.

특히 2010년도는 30조원이 넘는 막대한 토지보상금이 시중에 쏟아진다. 개발규모가 큰 하남 미사지구에서 약 5조원, 평택 고덕 3조6000억원, 파주 운정지구 3조5000억원을 비롯 검단지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥·지축·풍동지구, 화성 봉담지구 등에서 보상비가 집행될 예정이다. 여기에다 4대강 정비관련보상비와 그린벨트해제비용까지 합치면 40조원이 넘는다.

국토해양부의 조사결과에 따르면 29조원이 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비중 약 40~50%정도는 인근토지에 재유입되거나 강남권재건축 등 고가아파트, 상가, 빌딩 매입에 재투자되는 것으로 나타났다.

또 지난 참여정부 5년 동안 토지보상비는 약 98조6000억원 규모로 결국 이 때문에 초강력 정부규제에도 불구하고 부동산가격 급등을 제대로 잡지 못했다는 비판도 있다.

이런 문제점을 개선하기 위해 정부는 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높인다고는 하지만 보상비는 여전히 폭발력을 지닌 핵뇌관임에는 틀림없다. 그만큼 2010년도는 토지시장이 불안할 여지가 크다는 얘기다.

[성공투자 파트너] - 아시아경제 증권방송