소액임차인, 보증금보호…전세금 올리면 혜택흔들
'인천 건축왕' 전세사기 피해자가 잇따라 극단적을 선택을 하면서 전세사기가 심각한 사회 문제로 떠올랐다.
정부는 지난 2월 최우선변제권을 가진 소액임차인 범위와 보호 금액을 확대해 전세사기 피해자 보호에 나서기도 했지만, 건물 근저당권 설정일이 소액임차인 판단 기준이 되기 때문에 확대 적용을 받지 못하는 사례도 있다.
22일 주택임대차보호법에 따르면 소액임차인은 자신이 빌린 집이 경매로 넘어가더라도 일정 금액의 최우선변제금을 보장받을 수 있다. 최우선변제금은 임차한 주택이 경매 또는 공매될 때 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리다.
앞서 정부는 전세사기로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 사례가 급증하자 소액임차인 범위를 확대하고 보호액도 늘린 바 있다. 법무부와 국토교통부는 지난 2월 주택임대차보호법 일부 개정법률안과 시행령 일부개정안을 의결했다.
소액임차인의 범위는 일괄 1500만원 상향했고 최우선변제금도 일괄 500만원 올렸다. 소액임차인 기준은 서울의 경우 보증금 1억6500만원, 과밀억제권역(강화군·옹진군 등 제외 인천, 부천, 수원, 과천 등)·세종·용인·화성·김포는 1억4500만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8500만원, 그 밖의 지역은 7500만원이다.
소액임차인으로 인정돼도 보증금의 전부를 보호받지는 못한다. 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
소액임차인으로 최우선변제받을 수 있는 서울은 5500만원 이하, 인천 등 과밀억제지역 등은 4800만원 이하, 다른 광역시 등은 2800만원 이하, 그 밖의 지역은 2500만원 이하다. 인천 미추홀구는 과밀억제권역으로 최우선변제 금액은 최대 4800만원이다.
상향된 최우선변제 기준을 적용받지 못하는 경우도 있다. 건물 근저당권 설정일로 소액임차인 여부가 가려지기 때문이다. 최근 '인천 건축왕' 전세사기와 관련해 사망한 세 번째 피해자 A씨도 이같은 경우다. 2017년 기준 소액임차인 기준은 보증금 8000만원이었는데, A씨는 선순위 근저당이 있는 상태에서 2019년 보증금 7200만원에 전세 계약을 맺었고 2021년 9000만원에 재계약해 소액임차인으로 인정받지 못했다.
다만 전문가는 소액임차인 범위를 소급 적용하는 방안은 신중하게 접근해야 한다고 지적했다. 엄정숙 변호사 "최우선변제는 근저당권자와 임차인의 이해관계가 직결되는 문제"라며 "은행보다 뒤에 들어온 세입자들이 먼저 돈을 받기 때문"이라고 설명했다. 그는 "사실 소액임차인은 시혜적인 차원의 법률 영역이다. 사회적 약자라고 판단해서 보호해주는 것"이라며 "전세사기 피해자들에 대해 안타까운 것은 사실이지만 법이 모든 것을 보호해줄 수는 없다"고 말했다.
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엄 변호사는 또 소액임차인 소급 적용은 법률 안정성을 해칠 수 있다고 설명했다. 그는 "입법자들의 소급 입법을 하면 법률 안정성이 떨어지게 되고, 남용에 노출될 가능성이 있기 때문에 소급 입법에 대해서는 굉장히 신중해야 한다"며 "형평성 문제도 있기 때문에 이들만 보호하는 사후 입법도 적절하지 않다고 본다"고 말했다.
윤슬기 기자 seul97@asiae.co.kr
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