‘부동산 연착륙’ 전망은 시기상조…"역전세난 해결이 먼저"

이창용 한은 총재 "부동산 연착륙 가능성 보여"
작년 전국 주택매매 가격 1.8% 하락
올 초 집값 하락세 둔화

부동산 연착륙을 전망한 이창용 한국은행 총재의 발언과 관련해 시장의 의견이 엇갈리고 있다. 한편에서는 서울·경기 등 주요 지역에서 이미 바닥 다지기 모습이 눈에 띈다는 긍정론이 조심스레 고개를 들고 있다. 반면 다른 한편에서는 아직까지 시장 전반적으로 호재와 악재가 뒤섞인 혼조세 상황인지라 섣부른 낙관론을 경계해야 한다는 목소리도 나온다. 특히 점차 수위가 높아지고 있는 역전세난이 매매시장의 중요한 하방 위험요인으로 작용할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

[이미지출처=연합뉴스]

이 총재는 7일 방송기자클럽 초청 토론회에 참석해 "지난 2년간 집값이 40% 올랐다가 작년 19~20% 떨어져 조정 국면인데 한은에선 집값이 너무 빨리 떨어져서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF), 전세 문제 등 금융안정에 영향을 주지 않을까를 보고 있다"면서도 "올 1~2월은 집값이 내려가는 속도가 둔화돼 금융안정 측면에서 연착륙 가능성이 높아지고 있다고 본다"고 말했다.

KB금융지주 경영연구소의 ‘KB 부동산 보고서’를 보면 2022년 전국 주택매매 가격은 1.8% 떨어졌다. 연간 주택매매 가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다. 주택매매 거래량도 지난해 약 50% 급감했다. 전셋값 역시 지난해 전국에서 2.5%, 수도권에서 4.0% 각각 하락했다.

주택가격 급락으로 부동산 시장의 경착륙 경고음이 커지자 정부는 1.3대책을 시작으로 세금, 대출, 청약 등의 규제 완화와 함께 2월 기준금리 동결을 단행했다. 이로 인해 서울아파트 매매가격은 최근 3주 연속 하락 폭이 둔화됐다. 서울 아파트값이 40주째 하락세를 기록 중이지만 지난해 연말보다는 집값이 다소 진정세를 보이는 것이다.

또 최근에는 하락 거래가 줄고 상승 거래가 늘고 있다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 매매 중 직전 거래가보다 가격이 5% 이상 하락한 아파트 비중은 지난해 12월 55%에서 2월 30.17%로 감소 추세를 보였고 같은 기간 5% 이상 상승 거래는 10.36%에서 19.95%로 상승했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "이창용 한은 총재가 언급한 연착륙의 기준은 부동산 시장의 경우 전국 주택 기준 집값 상승·하락 변동률이 2% 이내일 경우를 말한다"면서 "작년 연말보다 연초 집값 빠지는 속도가 둔화됐고 이달부터 다주택자 대출 규제 등이 추가로 완화되면서 상대적으로 소득과 자산에 여력이 있는 실수요층을 중심으로는 매수 유인이 있을 것으로 예상돼 이러한 시장 분위기를 고려해 이같이 발언한 것으로 보인다"라고 말했다.

하지만 시장에서 반등 지표로 삼는 거래량도 여전히 평년에 미치지 못하는 수준이다. 시장에선 ‘더 이상 풀 규제가 없다’며 전방위 규제 완화에 따른 거래량 회복 효과를 기대하고 있지만, 1월 서울아파트 거래량은 1417건으로 평년의 3분의 1 수준에 불과하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울이나 경기 주요 지역은 일부 바닥을 다지는 분위기가 있지만, 인천과 지방은 전셋값 하락과 거래시장 위축이 계속되는 분위기라 아직 바닥이라고 보긴 어렵고 추가 조정이 연내는 지속될 것"이라고 말했다.

현재 거래 증가 모습도 일부 중소형 급매물을 중심으로 이뤄지고 있다는 분석도 나온다. 박원갑 KB 부동산수석전문위원은 "낙폭이 심했던 지역에서 특례보금자리론의 수혜를 받는 중소형 급매물을 중심으로 거래가 일부 이뤄질 것"이라며 "하지만 매수심리가 여전히 바닥권이어서 거래가 이뤄진다고 해도 V자형 상승 반전되기는 어렵다"고 말했다.

특히 전문가들은 역전세난 완화가 주택시장 회복의 열쇠가 될 것이라고 봤다. 그동안 멈춤 없이 올라갔던 금리가 현재 예측 가능한 박스권에 들어왔다는 점에서 변수보다는 상수에 가깝게 됐고 이에 금리 인상이 또 한 차례 단행된다 하더라도 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 이유에서다.

박 위원은 "시장을 압박하는 역전세난이 지속되는 한 바닥을 찍기보다 바닥을 다지면서 매물 소화과정이 당분간 이어질 것"이라면서 "역전세난이 어느 정도 완화돼야 주택시장도 회복 기미를 보일 것"이라고 설명했다.