올해 상반기 서울 오피스 빌딩 거래액 5조9000억원…'역대 최고'

2019년 상반기 서울 주요 오피스빌딩 거래현황.

[아시아경제 최동현 기자] 올해 상반기 서울 오피스 빌딩 거래액이 5조9000억원으로 역대 최고치를 경신한 것으로 나타났다. 시중의 풍부한 유동성과 기준금리 인하 기조에 힘입어 하반기에도 오피스 빌딩 거래가 활발해질 것이란 전망이다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사는 24일 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC)에서 '2019년 상반기 부동산시장 결산 및 하반기 전망' 세미나를 열고 이 같이 밝혔다. 진원창 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 리서치팀장은 "지난해 상반기 서울 오피스 빌딩 거래액이 5조6000억원으로 역대 최고치였는데 올해엔 이를 뛰어 넘었다"면서 "지난해 시장에 나온 대형 매물들의 거래가 올해 이뤄지면서 시장을 활발히 주도했다"고 평가했다. 상반기 기준 서울 오피스 빌딩 거래액은 2015년 1조7000억원에서 2016년 1조7000억원, 2017년 3조3000억원, 2018년 5조6000억원, 2019년 5조9000억원으로 꾸준히 증가하는 추세다.

상반기 서울 오피스 빌딩 시장의 주요 트렌드는 영등포권역(YBD) 내 밸류애드(Value-add) 자산 인기가 지속되고 있다는 점이다. 밸류애드란 저평가된 부동산을 매입해 리모델링이나 재건축을 통해 자산가치를 높이는 투자전략이다. 현재 영등포권역 내 오피스 빌딩 매도자들은 공급 증가에 따른 공실 우려와 높아진 시세 등으로 지금이 매각 적기라 판단하고 있고, 매수자 입장에선 밸류애드로 수익성 극대화가 가능하다고 판단해 이에 적합한 매물을 찾고있다. 일부 매수자의 경우 오피스 빌딩을 매입한 후 일부 공간을 오피스텔로 바꿔 수익성을 키우는 방안을 고민중인 것으로 알려졌다. 올해 2분기 여의도파이낸스타워가 밸류애드 전략으로 매각됐고 지난해 3분기 HP빌딩, 4분기엔 메리츠증권빌딩이 같은 방법으로 거래됐다.

금융사의 보유자산 매각이 지속되고 있다는 점도 눈에띈다. 올해 상반기 삼성생명이 생보부동산신탁에 테헤란로의 삼성생명삼성동빌딩을 2331억원에 처분했다. 씨티은행도 코람코자산운용에 씨티은행 본점인 다동사옥을 1940억원에 매각했다. 지난해에도 KB국민은행명동사옥(KB국민은행→마스턴투자운용)과 삼성생명분당빌딩(삼성생명→MDM) 등 금융사의 오피스 빌딩 거래가 활발했다.

오피스 빌딩 공실률도 줄었다. 올해 2분기 기준 서울 A급오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 9.4%로 전년동기 대비 1.1%포인트 감소했다. 특히 영등포권역은 지난해 같은 기간 대비 6.2%포인트 급감한 9.3%로 한자리 수 대에 진입했다. 강남권역(GBD)은 3.5%로 2.3%포인트 줄었다. 대규모 오피스가 밀집된 도심권역(CBD)만 유일하게 공실률이 전년동기 대비 2%포인트 늘어 13.7%를 기록했다. 공실이 줄어든 이유는 자산운용사 수가 증가하고 공유오피스가 확장한데 따른 것이란 분석이다. 영등포권역의 경우 2017년 46곳이었던 자산운용사 수가 올해 상반기 82곳으로 36곳 증가했다. 공유오피스는 도심권역과 강남권역 중심으로 A급오피스 빌딩 내 임차면적이 꾸준히 증가하고 있으며, A급오피스 내 공유오피스 브랜드도 2016년 3곳에서 올해 상반기 11곳으로 늘었다.

하반기에도 오피스 빌딩에 대한 관심이 지속될 것이란 전망이다. 시중의 풍부한 유동성과 더불어 최근 기준금리 인하의 영향으로 구매심리가 확대될 수 있다는 이유에서다. 진원창 리서치팀장은 "프라임급 오피스 자산 매물이 상반기에 거의 소진돼 하반기엔 작년과 비슷하거나 다소 낮은 수준의 거래가 이뤄질 가능성이 높다"면서도 "금리인하 기조로 자금조달이 용이한 환경이 조성돼 활발한 시장 분위기는 그대로 이어갈 것으로 보이며, 올해는 연간 기준 10조원 안팎의 오피스 빌딩 거래가 이뤄질 것"이라고 내다봤다.