[실전 재테크]"세금도 투자비용" 수익형부동산, 고려해야

[아시아경제 김유리 기자] 입지와 수요, 매입가 등을 종합적으로 분석한 후 수익형 부동산 매입을 결정했다 해도 아직 한 가지 빠진 것이 있다. 바로 세금이다. 전문가들은 상가 투자 시 매입가와 임대료만을 단순 비교해 차익을 고려해서는 안 된다고 지적했다. 세금이 상가의 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있어서다. 일반적으로 상가는 아파트보다 높은 취ㆍ등록세를 낸다. 주거형 오피스텔의 경우 종합부동산세 부과 대상이다.

상가는 취득 단계부터 취득세와 부가가치세가 발생한다. 취득세는 취득가액의 4%이며 지방교육세, 농어촌특별세 등 포함 시 4.6%다. 유흥업소 등 위락시설은 최고 13.4%까지 중과될 수 있어 유의해야 한다. 취득 후 60일 이내에 상가 취득세를 납부하지 않으면 가산세 20%가 부가된다.

부가가치세는 일반과세자의 경우 건물공급가액의 10%를 내야 한다. 다만 사업자 등록 시 건물 매입분에 대한 사업자 공제를 받을 수 있다.

명의를 개인으로 할지 법인으로 할지도 결정돼야 한다. 개인인 경우 단독 명의인지 공동명의인지도 고려 대상이다. 공동명의의 경우 소득이 분산돼 소득세를 줄일 수 있으나 건강보험료와 4대 보험료가 부과될 수 있어 따져봐야 한다. 취득세의 경우 법인 명의로 한다면 중과 문제가 있다.

오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 구분된다. 용도가 거주용인지 사무용인지에 따라 주택임대사업(면세사업자) 혹은 일반임대사업(과세사업자)으로 선택해 사업자등록을 할 수 있다. 오피스텔 역시 '주택 외 매매' 세율의 적용을 받아 취득세가 4.6%다. 주택용은 부가가치세 공제가 되지 않는다. 85㎡ 이하 국민주택규모만 면세 대상이다. 사무용은 부가가치세가 공제된다.

다만 사무실로 쓰는 경우 건물 임대 사업자에 해당하므로 임대료에 대한 부가가치세를 내야 한다. 주택으로 사용하게 되는 경우 주택임대소득에 대한 소득세를 따져봐야 한다.

현재 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과된다. 이는 주거형 오피스텔을 보유한 경우에도 적용된다. 2주택자의 경우 기본세율(6~40%)에 10%포인트 세금이 더 부과된다. 3주택자 이상은 기본세율에 20%포인트 세율이 추가된다.

종부세 부과 대상이 될 수 있는 점도 유의할 부분이다. 종합부동산세법에 따르면 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 종부세 과세가 가능하다.