[머니몬스터]눈높이 낮춘 슈퍼리치…'안전키'는 수익형 부동산

저금리에 안정적 수익확보가 우선
주택거래 추락에도 상업용 24% 급증
기대수익률 5%→4% 낮아졌지만
은행금리보다 높아 여전히 선호 1위

[아시아경제 주상돈 기자] "금리가 여전히 낮은 상황이라 수익형 부동산에 대한 관심은 여전하지만 기대 수익률에 대한 눈높이가 1년 전과 비교해 많이 낮아졌다. 주택 거래량 감소와 미분양 급증 등 부동산시장에 빨간불이 켜지면서 자산이 10억원 이상인 고액자산가들도 현재 부동산시장을 불확실하게 보고 있는 것 같다."

양용화 KEB하나은행 PB사업본부 부동산센터장의 얘기다. 양 센터장은 최근 고액자산가들이 관망세를 보이고 있다고 진단했다. 수익률에 대한 기대치가 낮아진 것은 말할 것도 없고 투자 자체를 미루는 부자들이 늘어나고 있다는 것이다.

양 센터장은 "투자상담의 상당수는 '언제 투자를 해야 하나'를 물어보지만 현재 부동산시장에 대해 상당히 불안해하는 모습"이라며 "우리나라도 일본처럼 대세 하락기로 가는 거 아니냐, 그래도 부동산을 사야 하는 거냐, 아니면 이미 가지고 있는 것도 다 팔아야 하는 거냐고 문의하는 분들도 있다"고 전했다.

부동산 부자들의 불안 심리는 최근 부동산시장 위축에 기인한다. 올 1월 주택 매매 거래량은 6만2365건으로 지난해 같은 기간 대비 21.4% 감소했다. 반면 지난해 12월 말 기준 미분양은 6만1512가구로 전월(4만9724가구)보다 23.7%(1만1788가구) 늘며 10월 이후 3개월 연속 증가세를 보이고 있다. 분양시장 호조에 건설사들이 공급량을 크게 늘리면서 지난해 52만가구가 시장에 쏟아졌기 때문이다.

집값의 등락과 관련해서는 논란이 분분하고 최근의 수요위축 속에 부동산 투자에 대한 관심은 전반적으로 줄었다. 하지만 부자들의 주요 투자 대상은 여전히 부동산이다. 양 센터장은 자산 대부분이 부동산이라는 '관성'과 이를 통해 자산을 불린 '학습효과' 때문이라고 봤다.

그는 "우리나라 고액자산가 자산의 60% 이상이 부동산에 쏠려 있는데 이는 부동산으로 부를 축적한 경험이 많기 때문"이라며 "지금은 과거 부동산 호황기처럼 '부동산 불패'라고 생각하는 고객들은 줄었지만 주식과 펀드, 예금 등에 비해 부동산이 여전히 비교 우위에 있다고 판단하고 있는 것 같다"고 말했다.

KB금융지주 경영연구소가 지난해 6월 발표한 '2015 부동산 부자 보고서'에 따르면 2014년 말 기준 한국 부자(금융자산 10억원 이상 개인)는 약 18만2000명인데 이들 총자산 중 부동산자산 비중은 52.4%. 자산 규모가 큰 부자일수록 전체 부동산자산 중 빌딩ㆍ상가 오피스텔 등 투자용 부동산 비중도 높게 나타나는데 총자산 50억원 미만의 경우 54.0%, 50~100억원의 경우 65.5%, 100억원 이상의 경우 76.4%가 투자용 부동산이다. 자산이 많을수록 '빌딩ㆍ상가'에 대한 투자 비중이 급격히 증가하고 있는 것으로 초고액자산가를 중심으로 이에 대한 투자 선호도가 매우 높은 셈이다.

고액자산가의 투자 목적도 시세차익에서 안정적인 수입원 확보로 바뀌고 있다. 양 센터장은 "예전에는 시세차익만을 목적으로 토지나 아파트를 찾는 고액자산가가 많았지만 지금은 이런 상품에 대한 문의가 급격히 줄었다"며 "2008년 금융위기를 전후로 보자면 이전에는 50% 정도가 시세차익을 노린 투자였다면 지금은 10% 수준"이라고 설명했다.

실제 지난해 양 센터장이 고객에게 추천한 홍대입구 인근의 빌딩 거래도 수익률이 거래 성사에 주효하게 작용했다. 6층짜리 건물이 100억원가량에 나왔는데 전 주인이 임대료 미납 등으로 속을 썩이는 세입자를 내보내 전체가 공실이었다. 양 팀장은 수익률이 연 6% 가까이 나올 것으로 분석했고 가격도 조금 깎아 고객이 97억원에 건물을 매수했다. 현재는 리모델링을 마치고 임대를 진행 중인데 이미 100억원 이상에 이 빌딩을 사겠다는 매수의향자가 나타났다.

상업업무용 건물의 거래량은 증가 추세를 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 거래량은 2014년 19만5939동에서 2015년 24만4428동으로 24.7% 늘었다. 분기별로 봐도 증가세를 보이고 있다. 지난해 2분기에는 6만939동이 거래됐는데 3분기에는 6만3659동, 4분기 6만3943동에서 손 바뀜이 있었다.

양 센터장은 "1%대의 저금리가 이어지고 있어 수익형 부동산에 관심은 여전한 상황"이라며 "본인이 가진 자금을 활용할 때 금융기관에 예금하기에는 금리가 낮아 아쉽고 다른 것에 투자하자니 불확실성이 높은데 수익형 부동산의 경우 은행금리 이상의 수익률이 나오고 있기 때문"이라고 말했다.

수익률도 지난해 연간 기준 상업용 부동산이 5~6%대로 채권(국고채 3년물 1.80%)이나 은행 예금(지난해 1~11월 평균 1.72%)에 비해 높다. 다만 수익형 부동산의 수익률에 대한 기대치는 점점 낮아지고 있는 상황이다.

양 센터장은 "지난해 1월엔 고액자산가들이 수익률 5% 이상을 기대했다면 지금은 4%만 넘어도 괜찮다고 한다"며 "실제 강남은 매물 나오는 것이 4%대에서 3% 후반으로 떨어지고 있고, 강북이나 수도권도 6% 넘는 것은 찾기 힘든 상황으로 5% 중반이 평균적인 수치"라고 말했다.