[류현선의 뉴 하우징]⑨ 도시형생활주택 분양할까 임대줄까

최근 아파트 분양이 고전을 하고 있는 반면 도시형생활주택 분양시장은 투자자들의 지속적인 관심으로 성장세를 달리고 있다. 실제 최근 분양된 도시형생활주택의 수요성향을 분석해 보면 대부분이 실수요자라기보다는 임대수익을 노리는 투자자들이 많아 추후 입주 후에는 임차인들이 모여 사는 공동주택이 될 가능성이 높다. 현재 100세대 이상의 대규모 도시형생활주택의 경우는 임대전용을 위한 상품보다 분양을 위한 상품이 대부분이다.

따라서 이러한 도시형생활주택의 분양가는 그 임대수익률에 의해 결정된다. 서울의 경우 수요자들의 기대 수익률은 5~6%정도이며 담보대출을 받을 경우 7~8%까지의 수익을 기대할 수도 있다. 따라서 피분양자들은 적정분양가를 판단할 때 주변 아파트시세의 평당 단가보다는 그 지역의 소형 주택 임대가를 파악하여 임대 수익률을 정확히 확인해 봐야한다.

이러한 도시형생활주택 분양 상품 광고로 도시형생활주택 대부분이 역세권 주변의 일반상업용지 내 개발만이 활발한 것으로 오인되기도 하나 실제 인허가 실적을 살펴보면 일반 주거지역 내에 계획하고 있는 경우가 전체의 54%를 차지할 정도로 소규모의 도시형생활주택개발도 활기를 띠고 있다.

일반 주거지역내에 경우는 사업승인이 필요없는 29세대 미만으로 개발하는 경우가 대부분인데 이런 경우 건물주들은 분양을 할 것인가 임대를 낼 것인가에 사전에 판단하여 철저하게 준비를 해야 한다. 이런 소형의 경우는 건물전체를 한명의 소유자가 임대주택사업자를 내서 임대를 주거나 통으로 매각하는 것이 바람직하다. 또한 분양이 아닌 임대주택이기 때문에 재료나 옵션 등을 너무 고급으로 해 공사비를 과도하게 투입하는 것 보다는 임대관리가 수월한 소재를 선택하고 임대수익률이 보장될 수 있도록 적정 공사비를 책정하는 현명한 판단이 필요하다.

기존의 다세대주택의 경우는 분양하여 피분양자가 실제 거주 경우가 많으나 도시형생활주택은 작은 건물 규모에 많은 임차인들이 모여살기 때문에 그 관리면에서 일반 다세대보다 어려울 수 있고 안정적인 임대수익률을 위해서는 지속적인 건물 수리나 리모델링이 필요하기 때문에 건물주체가 한사람인 것이 좋다. 그러나 공사비의 이자부담이나 조달의 어려움, 또는 지주공동사업으로 인해 일부 세대를 분양해야만 한다면 층단위로 구분하여 일부세대를 매각하는 것이 좋다.

개인투자자들에게 원하는 임대건물의 매물금액은 10억원에서 15억원 정도이기 때문에 땅의 크기가 2종 일반주거지역을 기준으로 150평 이상일 경우는 2필지로 분할하여 계획하는 것도 고민해봐야 한다. 이러한 소형임대용 주택에 매입을 고려할 경우에는 임대 수익률 뿐만 아니라 토지가 상승도 기대할 수 있기 때문에 두 가지 측면의 검토가 이루워져야 한다.
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류현선 수목부동산자산관리 대표