분양가상한제 시행 직전 '통매각' 진통…3대 쟁점은

[아시아경제 김유리 기자, 이춘희 기자] 민간택지 분양가상한제 시행을 코앞에 두고 진통이 커지고 있다. 시행 직전 화두는 '통매각'이다. 재건축 조합이 '일반분양 하겠다'고 했던 물량을 임대사업자에게 통으로 파는 방식으로, 분양가상한제를 피해가기 위한 조합의 궁여지책이다. 서울 강남권 주요 재건축 단지들이 검토하다 맘을 접었으나 서초구 반포동 '신반포3차ㆍ경남아파트(래미안 원베일리)' 재건축 조합은 통매각 강행에 나섰다. 김현미 국토교통부 장관이 올 여름 분양가상한제 이슈를 꺼내 들었을 때부터 타깃이었던 '강남 주요지역 대표단지'에 속해 있었던 만큼 쉽지 않을 거란 게 업계 분석이다. 하지만 조합은 29일 총회를 열어 통매각에 필요한 안건을 처리, 30일 서초구청에 관리처분 변경 인가 접수까지 신속히 진행하겠다며 강행 의지를 꺾지 않고 있다.

'이렇게까지 하는 이유'에 대해선 "각 조합원 마다 수억원 재산권이 달린, 물러설 수 없는 문제"라고 했다. 분양가상한제 시행 시 일반분양가는 3.3㎡당 2000만원 후반에서 3000만원 선으로 관측되는데 이는 조합원 분양가(4800만원)에도 훨씬 못미치는 금액이며 늘어나는 추가분담금 역시 모두 조합원 몫이라는 얘기다. 통매각을 둘러싼 3대 쟁점을 짚어봤다.

◆일반분양분 '통매각' 가능한가?…'당분간' 가능= 조합이 들고 나온 근거 조항은 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)이다. 현행 민특법엔 '임대사업자에게 주택 전부를 우선적으로 공급할 수 있다'고 돼 있다. 조합이 통매각 해법을 찾아낸 조항이다. 서울시가 조례를 통해 일반 분양을 강제하더라도 보다 위의 특별법에서 우선 공급을 규정하고 있는 만큼 법적 하자가 없다는 게 조합 주장이다. 이는 국토부와 서울시 모두 '가능하다'고 보는 부분이다.

다만 여기엔 '분양가상한제 적용 주택은 제외한다'는 단서가 달려있다. 결국 시간 싸움이란 얘기다. 현재 민간택지 분양가상한제 확대를 위한 새 주택법 시행령은 다음 주 초 시행을 앞두고 있다. 이어 이르면 다음 달 초 지역 지정을 위한 주거정책심의위원회(주정심)가 열린다. 지역이 지정되면 해당 지역에 실질적인 분양가상한제 적용이 시작된다. 조합 사업지가 위치한 서초구 반포동은 시세가 현재 3.3㎡당 1억원에 육박하는 등 비싸 상한제 확대 지역 1순위로 꼽히는 곳이다. 조합이 29일 총회와 30일 관리처분계획 변경 신고ㆍ일괄매각 계약이라는 속도전을 벌이는 이유다.

◆실제 관리처분계획 변경은 가능한가?…"사실상 어렵다"= 현재 서초구청에서 인가한 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축의 관리처분계획에는 공급대상 2971가구 중 토지등소유자분과 임대분을 제외한 나머지 346가구를 일반분양한다고 명시돼있다. 조합 정관에도 '조합원에게 공급하고 남은 잔여주택이 20가구 이상인 경우에는 일반에게 분양한다'고 돼 있다. 일괄 매각을 위해서는 관리처분계획과 정관 변경이 필수적이다. 이에 따라 29일 총회에서도 정관변경, 관리처분계획변경, 일반물량 전부 매각에 대한 찬반, 수의계약자와의 계약서 승인 등 통매각 관련 절차 등이 상정된다. 조합은 총회를 통해 정관 변경만 이루어지면 나머지는 일사천리라는 입장이다. 조합 관계자는 "현행법상 정관 변경에 따른 관리처분계획의 경미한 변경은 인가가 아닌 신고 대상"이라고 설명했다.

하지만 정부와 서울시 입장은 다르다. 정부와 서울시는 사업의 근간을 바꾸는 내용인 만큼 경미하다고 보기 힘들다는 시각이다. 국토부 관계자는 "조합의 설립 취지가 임대주택 공급이 아니지 않느냐"면서 "사업 취지와 조합원의 재산 관계에 중대한 변경을 야기하는 중대한 사유인 만큼 경미한 변경이라고 보긴 어렵다"며 서초구의 인가를 받아야만 하는 사안이라고 말했다. 서울시 관계자도 "관련법에 따라 적법한 절차를 통해 이뤄지고 있는지 보고해달라고 서초구청에 공문을 보내둔 상태"라고 전했다.

◆처벌 대상인가?…법위반ㆍ절차 진행시 형사처벌도= 서울시는 통매각을 강행, 공사를 진행하면 경우에 따라 관계자에 대한 형사고발도 검토한단 입장이다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 137조 7항에 따르면 사업시행계획서를 위반해 건축물을 건축한 자는 2년 이하 또는 2000만원 이하 벌금에 처해진다. 시는 이같은 내용을 통매각을 추진하는 재건축 조합장들에게 고지했고, 잠실 진주 재건축 조합은 최근 통매각을 포기했다.