송인호 KDI 연구위원은 17일 "집단대출이 건설사 보증으로 실행되면서 개인 신용에 대한 심사가 미약하게 이뤄지는 부분이 있다"며 "결국엔 아파트를 분양받은 개인의 부채가 되므로 가계부채 구조 개선을 위해서라도 소득과 상환능력에 대한 심사를 강화할 필요가 있다"고 말했다.
송 연구위원은 이날 열린 금융위원회, 금융감독원, 국토교통부, 한국은행 등 관계자와 민간 전문가 비공개 토론회에서 이같이 밝혔다. 이날 토론회엔 KDI 외에도 금융연구원, 국토연구원, 주택산업연구원, 주택금융연구원 등의 전문가들이 참석했다.
송 연구위원은 최근의 부동산 시장과 관련 "투기적 요소가 줄어들고 자연스럽게 실수요자 위주로 정상화되는 과정이며 경착륙을 우려할만한 상황은 아니다"며 "과거에는 투기적 요소가 반영돼 아파트 분양이 완료되곤 했지만 이는 시장 변동성을 키우게 돼 바람직하지 않다"고 강조했다.
송 연구위원은 이어 "건설사들을 위한다는 명분 때문에 투기적 요소를 용인하고 가계부채 문제가 악화되는 일이 있어서는 안 된다"며 "정부도 단기간의 주택시장 상황만 보고 일희일비해서는 곤란하다"고 덧붙였다. 건설업계는 지난해 10월쯤부터 금융당국의 개입으로 집단대출 심사가 까다로워졌다고 주장하고 있다.
송 연구위원은 "대부분의 아파트 분양은 집단대출을 통해 이뤄지고 있는데 일정 시차를 두고 중도금이 지급될 때 마다 분양자의 가계대출로 인식되므로 현 시점에서의 분양물량 급증은 향후 수년간 가계부채의 지속적인 증가를 의미한다"며 "실제로 대출심사가 상대적으로 느슨한 분양 중도금 집단대출이 최근 분양물량 급증과 함께 예년에 비해 3~4배 정도 빠르게 확대되고 있다"고 지적했다.
'악성'으로 불리는 준공 후 미분양 물량의 증가로 인한 금융시장 충격 가능성도 우려했다. 송 연구위원은 "준공 후 미분양 물량이 급증한 2008년 이후 건설사들의 분양미수금이 급증하고 매출액 영업이익률이 급감하면서 최근에는 건설업 전체적으로 이자보상배율(이자 비용 대비 영업이익 비율)이 1 내외에 머물러 있다"며 "준공 후 미분양이 증가할 경우 건설업의 수익성이 악화되고 현금흐름이 제약되면서 과거에 비해 금융시장에 미치는 충격이 보다 크게 나타날 가능성을 배제할 수 없다"고 분석했다.
금융당국은 지난 10일 건설업계와 은행권 간담회에서 "앞으로도 집단대출은 직접 규제하지 않고 은행이 스스로 입지ㆍ분양가능성 등 사업타당성을 평가해 리스크를 관리하도록 운영할 것이며, 건설업계도 소위 '밀어내기식' 분양 자제 등 리스크 관리가 필요하다"고 강조한 바 있다.
박철응 기자 hero@asiae.co.kr
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