[뷰앤비전]주택수급 기반 '휘청' … 금융ㆍ보증 규제 이대로는 안 된다

박창민 한국주택협회장

주택 선분양 제도에서 중도금 집단대출은 분양보증을 받은 시공사의 신용을 바탕으로 수분양자가 입주 자금을 손쉽게 마련할 수 있는 방법이다. 이때 분양보증은 주택도시보증공사(HUG)가 독점적으로 맡는다. 그러므로 분양보증과 집단대출은 주택의 수급을 원활히 하는데 없어서는 안 될 매우 중요한 수단이다.

그런데 최근 은행권의 집단대출 거부와 HUG의 분양보증 심사강화라는 초유의 사태를 맞았다. 집단대출 규제는 금융당국의 심사 강화 개입에 따라 지난해 10월부터 시작된 것으로 보인다. 은행들은 집단대출을 거부하거나 높은 이자 등 조건부 대출을 요구하고 있다. 일부 사업장만을 대상으로 조사한 피해 규모는 1월 말 기준 5조2000억원 수준에 달한다. 전국 사업장으로 범위를 확대할 경우 실제 집단대출 거부 금액은 훨씬 많을 것으로 추정된다.

이런 금융권의 새로운 경향은 여신금리 인상과 유동성 악화 문제를 부르고 있다. 대출을 지방은행이나 제2금융권으로 갈아타게 됨에 따라 수분양자의 금리 부담이 늘고 있다. 또한 주택사업자도 분양 후 대출은행을 구하지 못해 중도금 납부를 유예하는 등 자금 운용에 어려움을 겪고 있다. 규제가 지속될 경우 대부분의 주택사업자가 심각한 재정난을 겪게 될 것이다.

HUG의 분양보증 심사는 지난 2월15일부터 미분양 주택 누적 우려지역 23곳을 대상으로 강화되었다. 분양보증은 HUG에서 독점 취급하고 있어 보증심사가 지연되면 분양 타이밍을 놓치게 된다. 또한 HUG가 분양보증서를 발급하면서 분양가 인하를 주장할 경우 주택사업자는 합리적으로 책정한 분양가를 손대야 해서 사업성 저하가 우려된다.

더 큰 문제는 HUG에서 지정한 보증심사 강화지역에 대해 소비자들이 부정적 판단을 하게 됨으로써 해당 지역의 분양시장이 타격을 받을 수밖에 없다는 점이다. 미분양 주택 감소를 위해 심사를 강화하겠다는 의도와 달리 오히려 미분양 주택을 양산하는 등의 부작용이 예상된다.

금융권과 HUG의 규제 배경은 가계부채 부실화와 주택공급과잉 우려에서 비롯되었다. 하지만 글로벌 경기 침체로 미국의 금리인상 속도가 조절될 것으로 보이는 가운데 우리나라도 저금리 기조가 유력하다. 금리인상 부담은 적다고 볼 수 있다. 무엇보다 전체 가계부채 중 집단대출이 차지하는 비중은 약 9%에 불과하고, 연체율도 역대 최저 수준을 보이고 있다. 때문에 집단대출이 가계부채에 미치는 영향은 우려할 수준이 아니다. 오히려 부실 우려가 큰 일반 신용대출이나 주택담보대출 중 주택구입 목적이 아닌 사업자금 등 대출에 대한 관리ㆍ감독이 필요하겠다. 아울러 지난해 일시적으로 주택공급이 늘었으나 올해에는 가용택지 부족과 업체의 자체 리스크 관리 강화로 30% 이상 감소할 것으로 전망된다. 실제 지난 1월 분양물량은 전년 동월 대비 31% 줄었다. 이에 1월 말 현재 미분양 주택은 전월보다 약 2% 감소했다.

이렇게 볼 때 집단대출과 보증 규제를 함으로써 얻는 효과는 미미하다. 대신 선분양 시스템에서 주택 수급 기반을 뒤흔들고 있다. 전ㆍ월세가격 상승으로 주택구입을 원하는 실수요자의 시장 진입을 막아 주거불안을 유발하고, 주택사업자에 치명적인 경영 부담을 주고 있다. 어렵게 살려낸 주택시장의 불씨를 꺼뜨려 국가 경제를 어렵게 만드는 시스템적 '오작동'이 아닐까 싶다.

올해 대내외 경제 여건은 글로벌 금융위기 이후 최악이라 할 만큼 좋지 않다. 지금 필요한 것은 확실한 국가 성장 동력을 확보하는 것이다. 지난해 나홀로 내수를 견인한 주택시장의 연착륙 유도가 시급하다. 주택산업의 기반을 무너뜨리고 정부 스스로 현 선분양 수급체계를 부정하는 금융ㆍ보증 규제는 '교각살우(矯角殺牛)'라 할 수 있다. 국가 경제를 위해 두 가지 규제는 조속히 철회되어야 할 것이다.

박창민 한국주택협회장