'63억원 폭탄 상가' 경매로 21억원에 받은 사연

[아시아경제 황준호 기자] 필자는 경기도 수원시 팔달로에 있는 감정가 63억3000만원의 근린상가를 33.3% 정도 가격인 21억700만원에 얻었다. 대박의 비밀은 숨겨진 경매의 이면을 잘 파악했기 때문이다.

당초 법원 경매시 이 물건은 감정가 63억3000만원에 임차인이 3명(전세보증금 1억4000만원,1억원, 월세보증금 9000만원·월세 270만원)으로 모두 말소기준권리인 최초저당일보다 사업자등록일이 빠른 대항력 있는 임차인으로 나타났다. 또 확정일자 후 배당 신청한 상태였다.

확정일자보다 빠른 저당권 채권액이 무려 36억5000만원으로서 20억원까지 유찰된 관계로 임차보증금을 단 한푼도 배당 받을 수 없었다. 대항력 있는 임차인이라 함은 법원에서 보증금 전액을 배당 받지 못하면 낙찰자가 부족한 보증금을 내줘야 하는 임차인을 말한다. 여기에 나머지 3개 점포는 1년 가까이 공실로 있었다.

20억원 이상 투자해서 월세가 겨우 270만원 나오고 더욱이 보증금 2억4000만원을 인수 해야 하며, 3개 점포는 1년 가까이 공실로 있으니 일반인이 볼 때는 전혀 돈이 되지 않는 물건인 이른바 '폭탄'이었다.

하지만 필자는 이 물건의 수상한 점을 발견했다. 수원 팔달로 상권에 월차임이 없는 상가는 상식적으로 없을 것으로 판단됐다. 주위 상가를 조사 해보니 같은 면적에 비슷한 위치의 점포가 보증금 1억~1억5000만원에 월차임 250만원~300만원까지 정해져 있었다.

여기에 경매물건에 포함된 의류판매 점포는 보증금 9000만원에 월차임270만원이었다. 비슷한 시기에 같이 계약한 동일한 건물에, 동일한 층수에, 동일한 평수의 의류점포는 월차임이 있고 다른 2개의 점포는 월차임이 전혀 없다는 것은 상식적으로 맞지 않은 것으로 분석됐다.

궁금증은 다음으로 넘어갔다. 물건명세서상 2개의 점포는 월차임이 없고 보증금만 1억, 1억4000만원이였을까? 이는 지난 2002년11월부터 시행된 상가임대차보호법상 대항력을 주장하고 낙찰자에게 보증금을 받으려는 속임수였던 것이다.

상가임대차보호법에는 월차임에 100을 곱하고 보증금을 더해 최초 저당일(본 물건은 2007. 6. 28임) 당시 수원지역인 수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이상이면 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 배당뿐만 아니라 낙찰자에게 대항력을 주장 할 수 없었다.

이에 낙찰 후 입수한 실제 임대차계약서를 보니 보증금 1억에 월차임 280만원 (환산금액 3억8000만원), 보증금 1억4000만원에 월차임 230만원(환산금액 3억7000만원)으로서 보호대상금액 1억9000만원을 초과 하므로 상가임대차보호법을 적용 받지 못했다. 월차임을 뺀 새로운 계약서를 작성, 확정일자를 받고 법원에 제출 한 것이다.

또한 공실인 3개 점포는 채무자인 소유자가 직접 운영했던 것으로 채무에 쫒겨 경매가 시작되니 더 이상 운영을 할 수 없어 공실이 됐다. 경매가 진행되는 물건에 임차인이 들어올리 없으니 1년 가까이 공실이 됐던 셈이다.

뿐만 아니라 주위 임대차를 조사 해보니 공실인 3개 점포를 포함한 6개 점포에서 보증금 5억원 정도에 월차임 1100만원정도의 수익이 충분히 발생 되는 것으로 조사됐다.

이후 낙찰 후 임차인을 만나 입수한 실제 계약서를 제시했다. 또 상가임대차보호대상이 아니며 계속 억지 주장을 하면 대항력 있는 허위 임차인 행세로 경매를 방해한 '경매방해죄'를 적용할 수 있음을 설명했다. 실제 이같은 사레는 부천지원에서 실형을 받은 바 있다. 이에 임차인은 대항력을 주장하지 않고 재계약을 하기로 약속했다.

이처럼 경매물건의 서류나 외형상에 나타나는 것만이 아니라 이면에 감춰진 면을 발견해야 한다. 리스크를 해결 할 수 있다면 63억원의 물건을 21억원에 낙찰 받는 대박의 꿈을 실현 할 수 있는 것이다. <문동진 지지옥션 팀장>

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