'집값 상승기 점치려면 무얼 들여다봐야 하나'

글로벌 경기부터 거래량 추이까지.."저가 급매 위주 접근 필요"

집값 하락기다. 강남권 재건축 아파트를 중심으로 반등기미를 보이고 있지만 전국적인 하락기조는 여전하다.



내 집 마련을 기다리는 실수요자, 부동산에 투자해 과거와 같은 시세차익을 보려는 투자자 모두 정부 정책과 시장 흐름을 예의 주시하고 있다. 갈곳 없이 떠도는 막대한 단기 부동자금도 부동산 시장을 노려보고 있다.



강남권을 중심으로 조금씩 거래가 늘어나고 호가가 상승하자 부동산 경기가 살아나는 것이 아니냐는 기대가 조심스레 고개를 쳐들고 있다.



하지만 '아직은 이르다'는 게 대세다. 다만 단기 시세차익보다는 중장기적인 관점에서의 '급매 위주 매수'는 요즘 시기에 취할 수 있는 가장 좋은 방법이라고 전문가들은 조언한다.



그렇다면 언제쯤 집값이 상승기에 접어들 지 점치기 위해서는 무엇을 들여다봐야 할까.



◇ 이젠 글로벌 경제상황까지 꼼꼼히 챙겨야한다 = 예전 집을 살때는 한 두가지 변수만 고려하면 됐다. 지금은 따져봐야 할 것이 너무 많다.



무엇보다도 최근의 경기침체와 집값 하락 출발점이 글로벌 금융위기에서 기인했다는 게 과거와 다르다. 병의 원인이 다르니 진단도 달라져야한다.



그러니 미국의 경기동향을 살펴봐야 한다. 주택지수나 실업률 추이, 구매력 지수 등을 챙겨봐야 한다. 세계 경기가 얼마나 더 나빠질지 언제쯤 좋아질 지를 알아야 우리 경제상황을 예측할 수 있다.



가령 미국의 대형 제조업이 무너지면 제2차 금융위기가 올 수도 있다. 모 경제연구원 원장은 "만약 GM 등 제조업체가 무너지면 회사채 보증을 위한 보험상품과 CDS(신용디폴트스왑) 부실로 이어지고 이때는 정말 복구하기 힘든 상태에 빠질 수 있다"고 말했다.



그렇기 때문에 그는 "경기 회복이나 더 큰 침체 시점을 예상하려면 미국 제조업의 재무 건전도나 경제성장률 추이를 눈여겨 봐야 한다"고 강조했다.



또 동유럽 국가가 채무불이행 상태에 빠지면 이들 지역에 투자비중이 높은 서유럽 은행의 부실도 눈덩이처럼 불어난다. 이는 재정지원을 통해 금융위기를 극복하려는 유럽 여러나라의 자구노력을 물거품으로 만들고 그 영향은 다시 미국을 포함한 세계 금융시장을 강타한다.



이런 경우 원든 원치않든 우리 경제와 부동산 가격에 영향을 미친다.



세계 경기에 영향을 받는 우리 경제상황은 당연히 점검해야한다. 3월 금융위기설, 고환율, 실물경기 침체 등에 따른 영향을 생각해봐야 한다. 건설, 제조업종 등 기업의 구조조정이 이제 시작단계고 높은 실업률에 따른 실질 구매력 저하 등은 부동산 시장과 연결지어 생각하지 않을 수 없다.



◇ 거래동향 등 주변에 널린 지표를 활용하라 = 집 한채 사고 팔려는데 공부해야할 것도, 생각해야할 것도 너무 많다. 주변에 널려 있는 지표로도 통밥을 굴려볼 수 있다. 물론 고려해야 할 변수가 많으니 한 두 가지 지표로 예단하는 것은 금물이다.



전세가ㆍ매매가변동률을 활용할 수 있다. 아파트 청약률 변화도 지역별로 쪼개서 보면 유용하다.



이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "전세가나 매매가 변동률이 부동산 가격 흐름과 매수자 심리를 읽는 주요한 열쇠지만 한 두달 반짝 상승했다고 회복 기조로 진단하기에는 무리"라며 "추세를 보면 참고자료로 유용하다"고 조언했다.



국토해양부에서 달 마다 내놓는 거래량도 바로미터로 활용 가능하다.



함영진 부동산써브 실장은 "거래량이 늘어난다는 것은 수요(심리)가 살아난다는 것을 의미한다"며 "이제껏 통계로 볼때 수도권 아파트 거래량이 2만5000∼3만건은 돼야 정상적으로 매매가 이뤄지는 시장"이라고 진단했다.



지난해 상반기 월 평균 아파트 거래량은 2만5000건 안팎이었다. 하지만 지난해 10월 이후 거래량은 1만5000∼1만7000건에 그치고 있다.



지난해 하반기 거래량이 급감했음에도 전국 아파트 거래량은 연간 80만건, 월 평균 7만건 안팎을 기록했다. 지난 1월 강남권 아파트 거래가 크게 늘었다고 하지만 월별 아파트 거래량은 4만9000건에 불과했다.



주택시장 회복을 점치기는 이른 시기지만 다주택 세금문제나 가계 자금 사정으로 나온 급매물에는 관심을 둘 만하다. 세제혜택, 전매기간 단축 등으로 인센티브가 높아진 민간 분양물량도 선별 매수할 수 있는 대상으로 꼽힌다.



함 실장은 "정부의 잇딴 규제완화와 각종 호재로 강남권 급매물이 해소된 것은 사실이지만 이후 매수세가 호가를 받쳐 주지 못해 호가가 조정받고 있다"며 "단기차익보다는 중장기적 관점에서 보수적으로 접근해야한다"고 말했다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr