윤곽 나온 공공재건축… '알짜'는 빠졌다

사업컨설팅 진행 결과 발표
신청 단지 7곳 대부분 외곽·소규모

강남 대단지 등 핵심지역 드물어
제대로 된 '인센티브' 없어 한계 지적

강남구 대치동 은마아파트 전경./김현민 기자 kimhyun81@

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 2028년까지 5만가구를 공급하겠다고 밝힌 공공재건축 사업의 실제 효과가 윤곽을 드러냈다.

15일 공공재건축·재개발 사업을 지원하는 공공정비 통합지원센터에 따르면 현재 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 단지는 총 7곳에 불과하다. 무려 70곳이 정식 공모에 몰린 공공재개발과 대비된다. 대상 단지·구역은 ▲서초구 신반포19차 ▲중랑구 망우1구역 ▲광진구 중곡아파트 ▲영등포구 신길13구역 ▲관악구 미성건영 ▲용산구 강변·강서 등이다. 1곳은 비공개를 요청했다.

통합지원센터 측은 사전컨설팅 결과 7개 단지의 용적률과 가구수는 각각 기존 계획 대비 평균 96%포인트, 19%씩 증가한다고 설명했다. 이에 따른 조합원 분담금 역시 기존 계획 대비 37% 줄어든다고 덧붙였다. 이와 함께 1000가구 이상 대단지에 대한 모의 분석 결과도 별도로 공개했다. 기존 용적률 300%하에서는 1410가구였던 공급 예정 물량은 용적률 500% 가정 시 2240가구까지 늘어난다.

용적률 300%에서는 11%(160가구)였던 기부채납분이 500% 적용 시 33%(730가구)까지 늘어나지만 일반분양분 역시 250가구에서 510가구로 두 배 이상 늘어 이에 따른 추정비례율도 기존 84.9%에서 112.1%로 27.2%포인트 상승한다. 비례율은 정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률을 뜻하는 지표로, 100%를 넘어설수록 사업성이 높은 것으로 통상 받아들여진다.

기존 1000가구 단지 공공재건축 모의분석 결과 (자료=공공정비 통합지원센터)

하지만 여전히 공급 확대의 열쇠를 쥐고 있는 강남권 대단지들의 반응은 미온적이다. 용적률이나 종 상향 등 인센티브가 주어지지만 공공재개발과 달리 ‘분양가상한제 제외’ 등 파격적 인센티브가 없어 임대 물량이 늘면 그만큼 단지 가치가 떨어질 것이라는 우려 때문이다.

밀도가 높을수록 주거환경은 악화될 수 밖에 없다는 점도 걸림돌이다. 여기에 순수 민간사업인 재건축에 공공이 사업주체로 참여하는데 따른 거부감도 여전하다. 업계는 강남구 대치동 은마(4424가구), 송파구 잠실동 주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리동 미주(1089가구) 등 주요 대단지들이 당초 사전컨설팅 의향을 내비쳤다 철회했던 것도 이 같은 반감이 작용한 것으로 보고 있다. 은마아파트의 경우 추진위원회가 다시금 사전컨설팅 참여 여부를 묻는 설문조사를 진행하고 있지만 반대 의견이 극히 우세한 상황으로 알려졌다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축초과이익환수제, 분양가상한제 완화 등의 강한 인센티브 없이는 소유주들을 설득하기는 어려울 것"이라고 분석했다.