강남 아파트 5억 급락? 같은 단지 내 '착시주의'

층수·한강 조망 고려땐 동일 단지 내 수천~수억씩 차이
거래 많지 않은 침체기엔 특성무시 단순 가격비교 실거래가 되레 혼선

[아시아경제 임온유 기자] 최근 서울 강남구 대치동 개포우성2차 아파트 실거래가는 강남권 가격 급락 우려를 키웠다. 이 아파트 128㎡(전용면적)가 종전 최고가 34억5000만원보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐기 때문이다. 하지만 이를 놓고 전문가들은 물건 특성을 고려하지 않은 단순 비교가 낳은 착시라고 지적한다. 거래 매물이 1층 물건인 점을 고려하지 않아서다.

정부의 고강도 규제로 서울 강남권 주택거래가 급감하면서 오히려 정부와 서울시가 공개하고 있는 실거래가격이 시장의 혼선을 부추긴다는 지적이 나온다. 거래가 활발할 때에는 가격 비교 대상이 많아 비정상 거래를 확인하기 쉽지만 거래 침체기에는 오히려 왜곡된 정보를 전달할 가능성이 크다는 것이다.

8일 업계에 따르면 최고가보다 5억원 낮게 거래된 개포 우성2차의 경우 양재천 조망권 여부가 시세에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지난해 11월 이 아파트의 같은 층, 같은 면적의 직전 실거래가는 32억원이었다. 실제 낙폭은 2억5000만원으로 확 줄어드는 셈이다. KB부동산에 따르면 같은 면적 시세는 오히려 상승 흐름이다. 현재 이 아파트는 31억5000만~34억원 선에 매물 시세가 형성돼 있다. 지난해 12월 30억~32억원과 비교하면 우상향하는 그래프다.

지난달 강남권은 강남(-0.20%), 송파(-0.17%), 서초구(-0.13%) 모두 매매가가 소폭 내렸다. 일선 부동산중개업계는 강남 3구를 중심으로 서울 집값이 약세를 보이는 건 맞지만 일각에서 주장하듯 급락 장세는 아니라는 반응이다. 일부 단지의 저층매물 거래나 특수 거래를 일반화하다 보니 착시현상이 생겼다는 것이다.

실제로 강남권 아파트의 경우 같은 면적이라도 층수와 동ㆍ향(向)은 물론 평면 설계에 따라 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 가격 차이가 발생하는 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 대치동 은마 아파트 84㎡의 경우 지난 2월 20억5000만~21억8000만원에 거래됐다. 최저가에 거래된 매물은 3층으로 최고가를 기록한 8층 매물 대비 1억3000만원 저렴했다. 대치동 인근 A공인 관계자는 "지난해 12월이나 올해 1월보다 은마 평균 매매가가 1억원 정도 빠졌는데 로열동의 고층이 비인기동의 저층과 많게는 1억3000만원까지 차이가 난다"면서 "단순히 실거래가 내역으로만 시세를 판단해선 안 된다"고 말했다.

한강변 아파트의 경우 조망권까지 더해져 가격 차이는 더 커진다. 서초구 잠원동 신반포2차 아파트의 경우 107㎡ 매물의 최고 호가는 28억5000만원. 한강 조망이 가능한 로열동의 고층 매물이다. 반면 한강이 안 보이는 저층 매물은 23억원 수준이다. 조망권에 따라 5억원 이상 차이가 벌어지는 셈이다.

강남구 압구정동 신현대(현대9ㆍ11ㆍ12차)도 마찬가지다. 182㎡의 경우 한강변 고층 매물은 47억원에 나와 있지만 1층 매물의 호가는 40억원이다. 이 지역 B공인 관계자는 "이 일대에서는 같은 동, 같은 평수라도 향보다 한강이 얼마나 더 잘 보이느냐에 따라 수억 원까지 차이가 난다"고 전했다.

조망권 문제로 공시가격이 조정된 사례도 있다. 성동구 성수동 갤러리아 포레 170㎡의 경우 한국감정원이 소유주들의 이의제기를 받아들여 층별 조망권에 따라 공시가격을 수정했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전반적 경제 소득이 높아지면서 아파트 품질 자체는 상향 평준화하고 있으나 조망권이나 환경권은 희소성 높은 가치"라면서 "한강 조망이 가능한 집의 값어치는 지속적으로 상승할 것"이라고 말했다.