수익성 낮은 소규모 재건축…시공사 찾기 '하늘의 별따기'

시공사 유찰에 수의계약 전환
조합 해산 절차 밟기도
공사비 비싸 수익성 확보 난항
일반분양 수익 한계로 분담금 부담

200가구 미만 단지를 대상으로 하는 소규모 재건축이 빠른 사업 추진 속도에도 불구하고 시장에서 외면받고 있다. 단지 규모가 작아 3.3㎡(평)당 공사비가 높고, 분양 수요가 적은 것이 걸림돌이다. 공사비를 회수하기 힘든 사업이다 보니 시공사들도 손사래 치고 있다. 서울시에서는 용적률을 높이는 등 사업성을 개선에 나섰으나, 업계 반응은 시큰둥하다.

11일 정비업계에 따르면 서울시 동작구 극동강변아파트는 지난달 27일 시공사 선정을 위한 두 번째 현장 설명회를 개최했다. 지난 10월 효성중공업, HJ중공업, 진흥기업이 설명회에 참석했지만, 정작 시공사 선정을 하는데 응찰하지 않았다. 조합은 오는 18일 입찰을 마감한다. 이 단지는 동작 본동 일대에 지하 3~지상 24층 높이의 아파트 148가구를 짓는 사업이다.

서울 시내 재건축 현장 모습. 연합뉴스

용산 원효로 풍전아파트는 현재 소규모재건축조합 해산 절차를 밟고 있다. 이 단지는 용산국제업무지구와 도보 6분 거리로, 여의도 생활권까지 동시에 누릴 수 있는 위치에 있다. 조합은 입지적 선호에 힘 입어 140가구 규모로 재건축을 추진할 계획이었다. 그런데 2023년 시공사 입찰이 두 차례 유찰되면서 사실상 사업은 중단된 상태다.

성북구 정릉스카이연립 소규모재건축 조합도 비슷한 이유로 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 조합은 지난 7월부터 10월까지 두 차례 현장 설명회를 열었지만, 참여 시공사가 나타나지 않았다. 지난 10월에는 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환했다.

소규모 재건축은 사업면적 1만㎡ 이내이면서 기존 단지 가구 수가 200가구 미만인 소형 아파트와 연립주택을 대상으로 추진한다. 일반 재개발·재건축과 달리 '도시 및 주거환경정비법' 적용을 받지 않는다. 안전진단과 정비구역 지정 절차를 생략할 수 있다는 뜻이다. 이로 인해 조합 설립 이후 착공까지 짧게는 2~3년이면 사업이 가능하다.

그러나 수익성이 낮아 사업 자체가 쉽지 않다. 최근 서울 대단지 현장에서는 '규모의 경제'를 활용해도, 3.3㎡당 공사비가 1000만원에 육박하는 사업장이 속출하고 있다. 그런데 소규모 단지의 경우 대규모 사업장처럼 '규모의 경제'가 작동하지 않는다. 한 건설업계 관계자는 "대단지를 시공할 때는 원자재를 대량으로 구매해서 가격을 낮출 수 있지만 소규모 단지는 소량 발주를 해야 하니 비싼 값을 주고 사야 한다"며 "통상 일반 재개발 재건축에 비해 인건비와 자잿값이 5% 비싸다고 보면 된다"고 설명했다.

분양 성공률도 낮기에 시공사들은 소규모 단지를 기피하고 있다. 최근 정비업계에서는 입지가 좋은 사업장일수록 분양이 완료된 후 공사비를 지급하는 '분양불' 계약이 관행처럼 굳어지고 있다. 그런데 청약 수요가 대단지에 비해 적은 소규모 단지를 시공했다가, 미분양이라도 나면 공사비를 받지 못하게 되는 것이다. 한 건설업계 관계자는 "서울 주요 입지는 대게 분양불 방식으로 계약하려 한다"며 "시공사들은 완판이 예상되는 사업지만 보수적으로 접근하면서 소규모 재건축에 대한 수주 선호도가 떨어진 것"이라고 설명했다.

서울시는 이 같은 문제를 고려해 사업성 개선을 위한 대대적인 규제 완화에 나섰다. 지난 5월부터 2종·제3종 일반주거지역 내 소규모 건축물의 용적률을 법적 상한선인 250%, 300%까지 3년간 한시적으로 완화했다. 3종 일반주거지역 기준 건폐율이 50%일 경우, 용적률을 300%까지 적용하면 기존 4~5층에서 2~3개 층을 더 올릴 수 있다.

다만 업계의 반응은 부정적이다. 서울 모 소규모재건축 조합 관계자는 "소규모 재건축은 단지 규모가 작아 일반 분양 수익으로 공사비 상승분을 충당하기 어려운 상황"이라며 "적어도 용적률이 400%는 넘어야 사업성이 나온다고 생각해 준주거지역으로 용도지역 상향을 추진하려 한다"고 말했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정비사업 사업성은 일반분양을 얼마나 많이 할 수 있냐에 따라 결정된다"며 "고분양가가 가능한 서울 주요 입지를 제외하고, 소규모 재건축은 주목받기 어려운 실정"이라고 설명했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr