[PB수첩]토지보상금, '받는 순간'이 아닌 '준비하는 순간' 결정된다

정태일 KB골드앤와이즈 더퍼스트(GOLD&WISE the FIRST) 도곡센터 PB팀장

정국민(47세)씨는 아버지로부터 상속받은 토지를 보유한 평범한 직장인이다. 토지는 직접 양도하지 않는 이상 양도소득세가 발생하지 않기 때문에 그는 세금에 큰 관심을 두지 않았다. 그러나 최근 해당 토지가 수용된다는 소문이 들리더니, 어느 날 실제로 수용 안내문을 받게 되면서 고민에 빠졌다. 대부분의 토지 소유자는 평생 한 번 경험할까 말까 한 토지 보상 절차에 익숙하지 않다. 일반적인 양도가 아닌 특수한 경우의 양도이기 때문이다. 중요한 점은 토지 보상 역시 양도로 인정되며, 이에 따른 세금을 신고·납부 의무가 발생한다는 사실이다. 실제 현장에서는 아는 만큼 보상을 받고, 준비한 만큼 세금을 줄 일 수 있다.

보상금 수령 전 단계 (협의할 것인가 vs 수용 또는 소송단계까지 갈 것인가)

토지 보상자는 보상가격을 통보받으면 협의에 응할 것인지, 불복절차를 진행할 것인지 빠르게 판단해야 한다. 이를 위해서는 먼저 정보공개 청구를 통해 감정평가서를 확보해야 한다. 이후 감정평가사와 변호사 상담을 통해 수용재결, 이의재결, 소송 단계에서 보상금 증액 가능성을 면밀히 검토해야 한다. 자금 사정이 급하지 않다면 협의를 서둘 필요는 없다. 약 6개월 정도 후 불복을 진행하면서 법원에 공탁된 공탁금을 수령할 수 있기 때문이다. 또한 직접 보상인 토지보상금뿐 아니라 간접보상 항목도 반드시 확인해야 한다. 대표적으로 '협의 양도인 택지' 대상자는 토지 보상지역 내 신축 아파트 분양권을 받을 수도 있다.

세금 측면에서도 보상 전문 세무사를 통해 수용 전에 정확한 세금 계산을 해보는 것이 필수적이다. 복수의 필지를 보유한 경우에는 양도 시기를 달리해 감면 한도와 누진공제를 조절하는 절세전략이 가능하다. 더 나아가 보상금 수령 이후 증여를 계획하고 있다면, 수령 전 증여플랜을 통해 양도소득세와 증여세 등 전체 세금부담을 줄이는 방법도 존재한다.

보상금 수령 단계

협의 보상 단계에서의 보상금 수령

법률적으로 협의 보상은 '임의 취득'에 해당한다. 따라서 협의보상금을 빠르게 수령하여 채무 상환을 통해 이자 비용을 줄이거나, 투자에 활용해 추가 소득을 올리는 것이 유리하다.

재결 보상단계에서의 보상금 수령

법률적으로 재결 보상은 '강제 취득'에 해당한다. 수용재결이 완료되면 보상금 지급 여부와 관계없이 소유권이 강제로 이전된다. 만약 수용재결 보상금에 만족하지 않더라도, 공탁금 출급 청구서에 반드시 "이의 유보" 의사를 명확히 표시한 뒤, 공탁된 보상금을 하루라도 빨리 수령하는 것이 유리하다. 그 이유는 법원보관금의 이자율(변제 공탁이율 0.35%)이 일반 금융기관의 이자율보다 낮은 경우가 많기 때문이다.

보상금 수령 후 사후관리 단계

토지 보상을 채권으로 받은 경우 일반적으로 채권은 장내·장외에서 증권사 간 거래가 이루어지므로 개인이 접근하기에 힘든 점이 많다. 더구나 토지 보상채권은 일반적인 채권이 아니고 금융기관에서 소액채권으로 분류하므로 더욱더 그렇다. 주식처럼 실시간으로 시세를 확인하기도 어렵다. 또한, 동일한 채권이라도 매각일과 매각 시간에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있다. 따라서 모든 정보를 투명하게 공유하고, 고객 관점에서 수수료 부담을 최소화할 수 있는 금융기관을 선택하는 것이 바람직하다.

토지 보상은 오랫동안 보유하던 부동산이 동산(현금자산)으로 전환되는 과정이다. 부동산은 형태가 고정되어 있지만, 동산은 가족 간 증여, 채권·채무 관계 정산, 상속 등 다양한 방식으로 재분배될 수 있다. 보상금 수령 후에는 자산관리 전문가와 상담을 통해 비과세 상품, 확정금리형 상품, 투자 상품 등 본인 상황에 적합한 상품을 활용해 수익률을 극대화하는 전략이 필요하다.

불복 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있는지는 토지의 이용 상황, 취득 등 상황에 따라 달라질 수 있다. 일반적인 불복의 경우에는 공시지가로 나타나는 지가변동률 정도의 증액이 될 가능성이 높다. 하지만 토지에 대한 감정평가 방향이 실제 이용 상태와 다르게 산정된 경우에는 그 이상의 증액 가능할 수 있다. 공부상 임야이지만 사실상 전으로 사용한 경우, 도로로 감정평가 되었지만, 사실상은 전인 경우 등이 대표적 사례이다.

토지 보상은 일반적인 양도와 달리 특수한 형태의 양도이다. 또한, 개인별 상황이 모두 다르고, 적용 가능한 절세 방식 역시 제각각이다. 토지 보상은 보상금의 규모도 크기만, 일단 결정되면 되돌릴 수 없기 때문에 초기 대응이 무엇보다 중요하다. 그러므로 감정평가, 법률, 세무, 부동산, 금융 전문가로 구성된 보상 경험이 많은 보상전문팀의 도움을 받는 것이 가장 현명한 대응 방법이다.

전문가 입장에서 가장 안타까운 순간은 보상을 이미 받은 뒤 뒤늦게 상담을 오는 경우다. 보상과 세금은 법률 체계 안에서 이루어지지만, 그 안에서도 보상금 증액과 절세를 위한 전략은 분명히 존재한다. 준비한 사람은 더 많은 보상금을 받을 수 있고, 더 적은 세금을 납부하는 반면, 준비하지 않은 사람은 세금 납부 후 줄어든 보상금만 기억하게 될 것이다. 토지 보상 일정이 다가오고 있다면, 지금이 바로 점검해야 할 골든타임이다.

정태일 KB 골드앤와이즈 더퍼스트(GOLD&WISE the FIRST) 도곡센터 PB팀장(세무사·공인중개사)