헌재 "문재인 정부 민간임대주택법 개정 조항 합헌"

"재산권 제한됐지만 신뢰보호원칙 위배 아냐"

문재인 정부가 부동산 대책의 일환으로 2020년 8월 '민간임대주택에 관한 특별법'(민간임대주택법)을 개정하며 신설한 민간 임대사업자의 임대의무기간이 종료하면 등록을 자동 말소하도록 한 조항은 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

해당 제도 자체가 공익적 목적으로 도입된 만큼 입법자에게 광범위한 형성의 자유가 인정되는 데다가, 법 개정 가능성이 어느 정도 예상됐고, 정부가 해당 제도를 없애면서 침해를 최소화할 수 있는 여러 보완규정을 도입해 신뢰보호의 원칙을 위배했다고 보기 어렵다는 이유다.

헌법재판소 대심판정. 사진=강진형 기자aymsdream@

5일 법조계에 따르면 헌재는 민간임대주택법 제6조 5항에 대한 헌법소원심판 청구 사건에서 재판관 전원 일치 의견으로 기각 결정했다.

임대등록제도란 임대인(집주인)이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면 임대 기간 보장, 임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 것이다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다.

문재인 정부는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 2017년 12월 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.

하지만 임대주택 등록을 유도한 후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018년 9월 13일 '주택시장 안정대책'을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경했다.

그럼에도 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용이 여전히 지적되고, 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성이 제기됐다.

그러자 정부는 2020년 7월 10일 임대등록제도를 상당 부분 폐지하는 '주택시장 안정 보완대책'’을 발표했다. 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고, 그 외의 장기일반민간임대주택은 임대의무기간을 종전 8년에서 10년으로 연장하면서, 위와 같이 폐지되는 유형의 기존 임대주택은 임대의무기간 경과 즉시 그 등록이 말소되도록 하는 내용 등이 포함돼 있었다.

그리고 이를 반영해 2020년 8월 18일 개정된 민간임대주택법은 임대의무기간이 4년인 '단기민간임대주택'을 규정했던 정의 조항(법 제2조 6호)을 삭제하고, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 '장기일반민간임대주택'에서 제외했으며, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장했다(법 제2조 5호). 또한 종전 법률에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 했다(법 제6조 5항).

이번 헌법소원 청구인들은 과거 임대주택법이나 개정 전 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대사업자로서 임대사업을 영위하던 중 2020년 8월 위 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 자들이다.

청구인들은 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 민간임대주택법 제6조 5항과, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제혜택 등의 대상에서 제외하는 종합부동산세법 시행령 조항 등이 소급입법금지원칙에 반하고, 청구인들의 거주이전의 자유, 재산권 등을 침해한다고 주장하며 2020년 11월 헌법소원심판을 청구했다.

헌재는 먼저 세재혜택을 배제하는 종합부동산세법 시행령 조항 등에 대한 헌법소원심판 청구는 기본권 침해의 '직접성'을 갖추지 못했다는 이유로 각하했다.

헌재는 "청구인들에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화되므로, 종합부동산세 및 소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정한 세제혜택 배제조항에 대한 심판청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖췄다고 볼 수 없어 부적법하다"고 밝혔다. 법 조항 자체로 직접 기본권을 침해받는 게 아니라 행정청의 처분을 통해 비로소 기본권이 침해되는 만큼 법령 자체의 위헌성을 헌재에서 따질 것이 아니라 행정소송을 통해 다퉈야 한다는 취지다.

등록말소를 규정한 민간임대주택법 제6조 5항에 대해서는 헌재도 헌법소원심판의 적법성 요건을 갖췄다고 봤다.

청구인들은 "등록말소조항은 청구인들로 하여금 당장 임대등록한 주택으로 이사하거나 다른 주택을 억지로 팔아야 하는 상황에 놓이도록 해 거주이전의 자유를 침해하고, 청구인들로부터 집값 폭등에 따른 이득금을 모두 환수하면서 공적 의무는 그대로 준수하도록 하므로 과잉금지원칙에 반해 청구인들의 재산권을 침해한다"고 주장했다.

하지만 헌재는 해당 조항으로 청구인들의 재산권이 침해되지는 않는다고 봤다. 청구인들이 종전 규정에 의한 세제혜택 또는 집값 상승으로 인한 이익 취득이라는 기대를 가졌다고 해도 이는 당시의 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과하지 재산권으로 볼 수 없다고 판단했다.

거주이전의 자유 침해 주장에 대해서도 헌재는 "등록말소조항은 임대의무기간 종료 후 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 더 이상 유지할 수 없도록 할 뿐, 임대사업자가 거주지를 자유롭게 설정하고 변경하는 행위를 금지하고 있지는 않으므로 청구인들의 거주이전의 자유를 제한한다고 볼 수 없다"고 봤다.

다만 헌재는 해당 조항이 청구인들로 하여금 더 이상 종전과 같은 유형의 임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 유지할 수 없게 하는 만큼 직업의 자유가 제한된다는 점은 인정했다. 그러면서 기본권 제한에 있어 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부를 따졌다.

그리고 헌재는 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반해 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 않는다"라고 결론 내렸다.

그 같은 판단의 근거로 헌재는 ▲민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로, 이에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강한 점 ▲따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 입법목적 달성에 적합하도록 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정해야 할 사항에 해당하는 점

▲2017년 정부의 '임대주택 등록 활성화 방안' 발표 이후 부작용으로 2018년 정부가 '주택시장 안정대책'을 발표하며 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경했고, 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 주택임대차보호법상 일반 임대주택과 민간임대주택의 차별성이 희박해져 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에을 예측할 수 없었다고 보기 어려운 점 등을 들었다.

또 헌재는 "나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 원칙적으로 종전 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 했다"고 덧붙였다.

헌재 관계자는 "이번 사건은 2020년 8월 18일 개정된 민간임대주택법에서 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하면서, 종전에 등록한 경우에는 그 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되도록 한 제6조 5항의 위헌 여부에 대해 헌재가 처음 판단한 사건"이라고 밝혔다.