"美 상업용 부동산 부진, 은행권 전이 시 피벗 앞당길 수도"

국금센터 보고서
"시스템 위기 확산 가능성 작지만 유의 필요"

미국 연방준비제도(Fed)의 피벗(통화정책 전환)이 본격화되기 전까지는 상업용 부동산 시장(Commercial Real Estate, CRE)의 부진이 금융시장의 변동성을 키울 수 있어 주시해야 한다는 제언이 나왔다. 은행권 전이가 심화한다면 피벗이 앞당겨질 가능성도 있다는 분석이다.

12일 국제금융센터에 따르면 2022년 이후 고강도 긴축과 원격근무 확대, 전자상거래 증가 등 구조적 변화로 CRE 가치는 지난해 큰 폭 하락했고, 이에 모기지 부실 우려가 커졌다. 2009년 금융위기 이후 저금리 기반으로 발생한 대규모 CRE 대출 만기(10~20년)가 올해부터 2027년까지 집중돼있어 은행 등 대출기관의 동반 부실화가 우려되는 상황이다.

자료=국제금융센터

CRE 가격이 추가 하락한다면 자본금 대비 CRE 익스포져가 큰 중소 지역은행들을 중심으로 손실이 확대될 가능성이 있다. 미국 금융기관 중 은행이 CRE 대출의 절반을 보유하고 있으며, 그중 70%가 중소은행에 집중됐기 때문이다. 게다가 부실위험이 상대적으로 높은 부동산개발 대출의 73%는 소형은행에서 집행했다.

다만 시스템 위기로 확산할 가능성은 제한적인 것으로 보인다. CRE 대출 부실로 일부 소형은행들이 폐쇄되더라도 2008년 금융위기와 같은 시스템 위기는 발생하지 않을 것이란 평가가 중론이다. 박미정·황원정 국금센터 연구원은 "CRE 불안 확대로 지역은행에서 예금 이탈 압력이 커질 경우, 연준의 은행 유동성 지원 프로그램(BTFP) 운영 계획이 변경될 가능성이 상존하며, 최근 미국 금융당국의 소형은행에 대한 CRE 정보공시강화 요구와 은행권 재할인 창구 차입 의무화 추진 등의 노력도 위기 확산 억제에 도움이 될 것으로 기대된다"고 부연했다.

그럼에도 상업용 부동산에 대한 수요는 단기간 내 회복되기 어려워 관련 익스포져가 큰 은행권들의 수익성 회복이 여의치 않아 수시로 금융시장의 변동성을 키우는 요인으로 작용할 소지가 있다.

국금센터는 최근 '미국 상업용 부동산 시장 동향 및 은행권 영향 보고서'에서 "상반기 경제활동 약화와 하이브리드 근무 정착 등이 올해 전반적 오피스 수요를 지속적으로 제약할 전망이며 오피스 공실률은 올해 최대 19.8%(CBRE)로 정점을 이룰 것으로 예상된다"며 "오피스 수요가 단기간 내 회복되기 어려운 상황에서 수익성 악화 등으로 올해 추가 가격 조정과 산발적 지역은행 불안이 재연될 소지가 있다"고 설명했다.

이어 "미국 CRE 불안으로 독일·스위스·일본 등 주요국 은행의 신용 비용이 증가하는 모습이며, 특히 최근 소규모 독일 은행을 통한 유럽권 전이 가능성이 커지고 있음에 유의할 필요가 있다"고 부연했다.

보고서에 따르면 올해 중반 이후 연준의 통화정책 전환이 개시되고 경기부진이 심화하지 않는다면 하반기부터 오피스 부문 외 CRE 시장 경색은 점진적으로 완화될 소지가 있다. 동시에 만일 상업용 부동산발 은행권 전이가 확대된다면 연준의 정책대응이 강화되고 피벗이 앞당겨질 수도 있다는 분석도 나온다.