[논단]부동산정책,실마리부터 다시 찾아야

[아시아경제 ] 지난 정부에서 발표된 28번의 부동산 대책은 역효과로 부동산시장에 대혼란만 야기시키고 끝내 정권을 내놓는 데 결정적 역할을 했다. 현 정부에서는 지난 정부의 주택 관련 세제, 금융제재, 거래제도 등을 손보려 하고 있으나 국회를 장악하고 있는 야당 때문에 뜻하는 대로 진행하지 못하는 듯하다.

차제에 우리 사회에 만연된 주택과 얽혀있는 미신들을 물리칠 수 있는 실마리부터 다시 찾기를 바란다. 그 첫째가 주택은 공공재여야 한다는 이념이다. 이에 따라서 주택을 통해 이익을 실현하는 것을 죄악시하며 그걸 막겠다고 취득세와 양도세를 강화해왔다. 시장을 인정하지 않고 통제할 수 있다고 믿은 것이 큰 패착이다. 그 결과는 대혼란과 더불어 국민들의 이주의 자유를 제한했을 뿐이다. 노년 세대가 외곽으로 이전하거나 주택 규모를 줄이고 싶어도 불가능하다. 특정 지역의 주택 가격을 잡겠다고 달려들 것이 아니라, 정부는 민간의 자유로운 시장 기능을 인정하는 한편 청년과 무주택자를 위한 공공주택(공공재)의 공급을 확대하는 정책에 매달려야 한다.

다주택자를 주택 가격을 올리는 문제 집단으로 여겨 준범죄자 취급하며 징벌적 과세에 더해 공직 담임을 실질적으로 제한해왔다. 그 결과 다주택자의 똘똘한 한 채 지키기로 고가 주택은 고가 주택대로, 각종 지원 정책으로 영끌을 유인해 저가 주택은 저가 주택대로 주택 가격이 폭등하고 말았다. 게다가 전·월세는 전·월세대로 왜곡과 전가 현상이 나타나며 요동치게 했다. 전국의 1850만가구의 주택 중 800만가구 이상이 다주택 소유로 실질적으로 전·월세 공급 물량인데 한 채만 놔두고 다 팔라고 하면 어쩌라는 말인가. 무주택자가 갑자기 구매 능력이 생기는 것도 아니고 그렇다고 정부가 다 매입할 수도 없을 터인데 말이다. 게다가 임대주택의 80% 이상은 서민을 위한 다가구주택으로 임대 수입으로 생활을 영위하는 노인들의 소유가 대부분이다.

공공 주도로 주택 문제를 해결할 수 있다는 생각을 버려야 한다. 공공은 이미 민간이 원하는 수준을 따르기에는 역부족이다. 빈곤과 풍요가 공존하는 시기에 평범한 지역에 평범한 주택을 공급하며 주택 가격을 잡겠다는 건 헛물켜는 일이다. 일부 지역의 주택 가격이 전체 주택시장의 가격을 끌어올리는 것도 아니다. 시장의 풍부한 유동성에 더해 인건비, 자재비용, 물류대란 등의 사회적 요인이 주택 가격을 올리고 있다. 시장에는 이미 초고가부터 고가, 중가 등 지역, 환경, 품질을 반영하는 여러 형태의 주택이 존재한다. 시장에서 결정되는 가격을 어떻게 잡겠다는 것인가. 공공은 어디까지나 하위 계층의 주택 문제를 해결하는 정책에 집중해야 한다.

균형발전이라는 허상에서 벗어나기를 바란다. 이야말로 정치적이고 이념적이다. 전 세계 어디에도 균형 발전을 하는 나라는 없다. 인간에게 필요한 모든 기능을 제공해 주는 곳이 도시이기 때문에 대도시로의 집중이 이루어질 수밖에 없는 것이다. 도시 내에서도 자연스럽게 특정 지역으로 집중되고 있다. 더구나 인구감소, 초고령화, 지역소멸이 진행되고 있고 탄소중립을 실현해야 할 처지에 있는 대한민국으로서는 수평적인 확장을 지양해야 한다. 전국으로 확장하며 교통량의 증가를 유발하는 개발을 막아야 한다. 오히려 도심을 더 집중적으로 개발하고, 지방의 핵(cluster)을 발전시켜야 한다. 그러고도 남는 지역은 자연으로 되돌려야 한다.

김홍진 워크이노베이션랩 대표