대법 “특약사항 공사 '대안' 제시한 집주인… 임대차계약 해제 요건 안돼”

서울 서초구 대법원. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김대현 기자] 집주인이 임대차계약 특약사항에서 정한 공사 대신 다른 조건을 제시했다는 이유만으로 임차인(세입자)이 계약을 즉시 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다.

4일 대법원3부(주심 김재형 대법관)는 오피스텔 임차인 A씨가 집주인 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 밝혔다.

앞서 A씨와 B씨는 2016년 3월 오피스텔 임대차계약을 체결했다. 여기엔 바닥 난방 공사를 잔금 지급일 전까지 마쳐야 한다는 내용의 특약사항이 담겼다. 10여일 뒤 B씨는 건축법 시행령상 전용면적 85㎡를 초과하는 오피스텔엔 온수온돌 등 바닥 난방이 금지된 점 등을 이유로 들며 A씨에게 카펫 설치나 전기패널 바닥 난방 공사를 제안했다.

이에 A씨는 "최종적으로 바닥 공사는 안된다는 거죠?"라는 문자를 보냈고, B씨의 즉답이 없자 당일 임대차계약 해제를 요구하는 내용증명을 전송했다. 반면 B씨는 "대안을 제시해 본 것일 뿐"이라며 계약 해제는 위법하다고 맞섰다.

현행 민법 제544조(이행지체와 해제)는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 않으면, 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있다. 이때 채무자가 이행거절의사를 표시하면, 채권자는 최고없이 바로 계약을 해제할 수 있다.

1·2심은 원고 승소 판결했다. 1심 재판부는 "B씨는 A씨에게 바닥 난방 공사의 위법성과 어려움 등을 설명하며, 공사가 불가능하고 다른 방식만 가능하다는 취지로 계속 설득했다"며 "또 A씨가 보낸 문자를 확인했음에도 어떠한 답변도 하지 않았던 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 바닥 난방 공사를 이행하지 않겠다는 이행거절의 의사를 표시한 것"이라고 판시했다.

하지만 대법원은 "이행거절의사를 분명히 표명한 것이라고 단정할 수 없다"며 사건을 다시 심리·판단하도록 했다. 재판부는 "B씨가 공사의 위법성과 어려움을 강조하며 다른 대안을 제시하고 있긴 하지만, 거부의사를 직접 표현한 부분은 찾기 어렵다"고 밝혔다.

이어 "A씨가 문자를 보내고 다시 해제통보를 하기 전까지 짧은 시간 동안, 즉시 답변하지 못할 불가피한 사정이 있을 수 있고, 즉시 답변할 의무가 B씨에게 있는 것도 아니다"며 "원심은 이행거절에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못 등이 있다"고 지적했다.