[시론] 정비사업 돌아보기 <2>재개발 사업과 재정착률 제고

이창무 / 한양대 도시공학과 교수

이창무 한양대 도시공학과 교수

며칠 전 오세훈 전 시장으로 야권 시장후보가 단일화되면서 다음 달 7일 서울시장 선거가 여야의 단일후보 간의 경쟁으로 정리되었다. 어떤 후보가 시장이 되든 서울시는 재건축과 재개발 사업이 활성화될 것 같다. 그러나 재개발의 활성화는 해묵은 논란을 다시 촉발할 수 있다. 재개발 사업으로 인해 원주민이 쫓겨난다는 것이다. 이를 뒷받침하는 통계가 재개발 후 원주민의 재정착률이 20%에도 못 미치는 구역이 대부분이라는 것이다. 과연 재개발 원주민의 재정착률을 높이는 것이 가장 우선되는 지상과제가 되어야 할까. 과거 1970~1980년대 노후불량주택지구 원주민 커뮤니티 유지의 이유였던 일자리 네크워크도 사라진 지 오래다.

필자는 2000년대 초반 진행된 길음뉴타운내 재개발구역 원주민들의 주거이동 과정을 주민등록 자료를 통해 추적 연구할 수 있었다. 해당 구역의 철거 시 이주과정뿐 아니라 준공 후 재입주 및 그 이후 이동 과정까지도 살펴볼 수 있었다. 가장 흥미로운 관측은 원주민들이 먼 곳으로 이주할수록, 특히 서울을 벗어난 이동을 할수록 아파트의 선택 비율이 늘어난다는 점이다. 재개발 구역의 기존 주택이 단독이나 다가구주택이라는 점을 고려하면 아파트로의 이주는 입지 대신 주택의 질적 향상을 선택한 이동으로 이해할 수 있다. 이런 현상은 원소유주가 아니라 세입자들의 경우도 강도는 약하지만 동일하게 관측되었다.

또 한 가지 흥미로운 관측은 노년 소유주들의 경우 인근 이주비율은 상대적으로 낮고 서울내 비아파트로의 이주비율이 높다는 점이다. 이들은 번듯한 재개발 아파트에 재입주하기보다는 보상금을 활용해 임대수입을 유지할 수 있는 대안적인 다가구주택을 구입하는 것이 유리한 선택이다. 이런 현상이 지닌 함의는 원주민들의 철거 후 주거 이동이 타의적인 내몰림보다는 주거입지와 주택의 질적 측면, 임대소득 등을 함께 고려하는 자의적 선택과정이란 측면도 강함을 보여준다.

재개발사업 원주민의 재정착률을 높여야 한다는 주장의 근거로 원주민의 80%가 철거 후 구역 인근으로 이주해간다는 사실을 제시한다. 이는 일반적인 주거이동에서 5㎞ 이내로 이주해가는 비율인 60% 정도인 점을 감안하면 유난히 높은 수준이다. 그러나 이런 현상은 재개발구역 세입자들의 경우 주거이전비를 지원받기 때문이다. 즉 해당 시점에 이사를 가야 하는 재개발구역 외 거주 세입자가 기존 4000만원의 전세금으로 전셋집을 구한다면 재개발구역 세입자는 1000만원의 주거이전비가 더해진 5000만원으로 전셋집을 찾게 된다. 결국 경쟁에서 재개발구역 거주 세입자가 인근 전세주택을 얻고 재개발구역 외 세입자는 다른 곳으로 밀려나게 된다. 그런 경쟁의 결과가 재개발 구역 원주민들의 높은 인근 지역 이주비율이다. 재개발구역 세입자에 대한 지원 확대는 구역 내 거주하진 않은 저소득층 세입자가 경쟁에서 밀리는 현상이 더 강하게 할 뿐이다.

재개발구역 원주민의 주거권 문제는 재개발구역 주민에게 국한된 국지적인 해법이 아닌 주거이동의 연쇄고리로 연결된 광역시장 내 저소득층 주거지원의 일반적인 해법으로 접근해야 한다. 지난 칼럼에서 논의했던 주택 여과 과정을 통한 재개발사업의 광역적인 주거소비수준의 향상 효과를 무시하고 단순히 구역만의 문제로 원주민의 재정착률을 높이려는 선택만이 추구될 때 초래될 수 있는 부작용도 함께 고려할 필요가 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수

[시론]정비사업 돌아보기 <1>재개발 아파트 공급의 주거향상효과