서울아파트, 오늘부터 약 20만가구 '주담대 불가'

정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표한 가운데 17일 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 시세표가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 김유리 기자] 17일부터 서울 아파트 약 20만가구가 주택 구입용 주택담보대출을 할 수 없게 된다. 정부가 전날 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 방안(12·16 대책)에 '투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지한다'는 내용을 담아서다.

부동산114에 따르면 서울 시내 15억원 초과 아파트는 19만6201가구로 서울 전체 아파트 125만1791가구의 15.7%에 달한다(12월13일 시세 기준). 강남3구(강남·서초·송파구) 내 대부분 아파트가 15억원을 초과한다. 강남구는 전체 9만3348가구 가운데 70.9%인 6만6174가구가 15억원을 넘어선다. 서초구 역시 전체 6만6608가구 가운데 67.4%인 4만4902가구가 15억원 초과 아파트다. 송파구 역시 절반에 가까운(46.7%) 4만8160가구가 15억원을 넘는다. 앞으로 강남3구 주요 지역에 진입하기 위해선 모든 자금을 개인이 알아서 마련해야 한다는 얘기다. 사실상 15억원 이상의 현금을 손에 쥐고 있어야 한다.

최근 몇 년간 서울 아파트 급등세로 비강남권의 15억 초과 아파트 비중도 만만치 않은 상황이다. 목동이 있는 양천구(15.2%)와 시내 중심인 종로구(11.1%), 여의도를 포함한 영등포구(10.6%) 등도 15억원 초과 아파트 비중이 10%를 넘어선다.

15억원 미만의 집을 사려 해도 9억원이 넘어선다면 부담이 커진다. 주택담보대출 한도가 줄기 때문이다. 한도 외 금액은 신용대출이나 마이너스통장 등으로 개인이 알아서 마련해야 한다. 그간 투기지역·투기과열지구 내에선 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용됐으나 오는 23일부턴 9억원까지 LTV 40%, 9억원 초과분은 LTV 20%로 차등 적용된다. 시가 14억원 아파트를 살 때 기존엔 14억원의 40%인 5억6000만원이 주택담보대출 한도였다면, 앞으로는 9억원의 40%인 3억6000만원, 9억원을 초과하는 5억원의 20%인 1억원 등 총 4억6000만원 한도가 된다. 14억원 아파트 기준 주택담보대출 한도가 1억원 줄어드는 셈이다.

9억원 초과 15억원 이하 아파트는 서울 시내 총 26만2577가구다. 전체 가구의 21.0% 수준으로 서울 아파트 5가구 중 1가구는 9억 초과 15억원 이하 범위에 든다는 얘기다.

9억원을 초과하는 아파트 전체로 보면 총 45만8778가구로 36.6%에 달한다. 9억원 초과로 집계하면 강남권뿐 아니라 '마용성(마포·용산·성동구)'과 광진구, 양천구, 종로구, 중구 등에서 고르게 높은 비중이 나타난다. 강남구(92.9%)에 이어 서초구(93.1%), 용산구(82.5%), 송파구(77.0%), 광진구(61.8%), 성동구(51.1%) 등에서 전체 아파트의 절반 이상이 9억원을 넘어서고 있다.

직방에 따르면 지난 11일 기준 서울의 9억원 초과 주택거래 비중은 19.8%(아파트 28.3%)다. 따라서 5가구 중 1가구는 현재보다 주택담보대출 총액이 줄어들 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "투기지역·투기과열지구에서 1주택가구의 주택 구입, 무주택가구의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분하게 하고 대출 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하는 등 대책을 통해 대출을 통한 고가주택 구입자를 전방위로 압박하게 됐다"며 "규제지역 내 고가주택 갈아타기 여신은 더욱 팍팍해질 전망"이라고 말했다.