상한제 적용 27개洞 발표…전문가 "풍선효과·시장왜곡 우려"

시장 모니터링 강화하고 표본조사 현실화율도 높여야
공급 없이는 집 값 잡을 수 없어…정부 '공포 정치' 지적도

[아시아경제 김현정 기자, 김유리 기자, 이춘희 기자] 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 강남4구(강남·서초·송파·강동) 22개동을 포함한 서울의 27개동을 지정한 것과 관련, 부작용을 우려하는 전문가들의 목소리가 높다. 시장에서는 해당 행정동이 정부가 꼽은 '투자유망지역'으로 읽힐 수 있을 뿐 아니라 이웃한 지역으로의 풍선효과 등도 우려된다는 것이다.

정부는 6일 분양가 상한제 적용지역으로 ▲강남구의 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담 등 8개동 ▲서초구의 잠원, 반포, 방배, 서초 등 4개동 ▲강동구의 길, 둔촌동 등 3개동과 ▲영등포구 여의도동 ▲마포구 아현동 ▲용산구 한남, 보광동 등 2개동 ▲성동구 성수동1가 등 27개동을 지정했다고 밝혔다.

◆풍선효과·투자심리 자극 우려 "지정이 곧 투자유망 시그널"= 이번 지정과 관련, 함영진 직방 빅데이터랩장은 "지정될 지역이 지정됐다"면서 "수요자 입장에선 저렴한 분양가격에 분양을 받을 기회가 생겼지만 지정지역과 비지정지역, 같은 구 내 동에 따른 지정 유무 차 등에 대한 형평성 논란이 이어질 것"이라고 전망했다. 함 랩장은 이어 "일부를 누른 데 따른 풍선효과도 발생가능하다"면서 "정비사업을 하는 쪽에서는 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월까지 사업을 서두를 것이고, 서둘러도 가능하지 않은 사업장들과 이들간 양극화도 발생할 수 있다"고 내다봤다.

양지영 '양지영 R&C 연구소' 소장 역시 "지정된 곳과 이웃하는 행정동의 집 값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"면서 "지정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는다는 것과 다름이 없기 때문에 청약이 쏠리고, 지정되지 않은 지역은 공급은 느는 반면 청약자의 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.

익명을 요구한 부동산 전문가 역시 "분양가 상한제를 통해서 '10만 청약대기수요'를 만들어놓고, 추후 이들이 청약시장에서 탈락한 이후 남아있는 욕구는 어떻게 채울 수 있겠느냐"면서 "결국 시장가격이 왜곡되고 부동산 투자 의지는 고조될 것"이라고 지적했다.

◆시장 모니터링 강화해야…상황별 규제완화도 필요= 정부의 민간택지 분양가 상한제 도입의 부작용을 최소화 하기 위해서는 유연한 대응과 현실성을 높인 시장조사가 필요하다는 주장도 나온다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "만약 민간택지 분상제를 도입할 경우 규제 지역은 규제하더라도 상황이 개선되면 바로 완화하는 것도 필요하다"면서 "이를 위해서는 시장 모니터링이 꾸준히 이뤄져야 한다. 규제와 완화를 반복적으로 하더라도 핀셋 규제를 위해서는 모니터링을 꾸준히 해야만 한다"고 강조했다.

같은 맥락에서 국가승인통계로 활용되는 한국감정원 동향조사의 표본주택 수를 늘려야 한다는 의견도 있다. 양지영 소장은 "서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 55.99㎡형은 올해 감정원이 전국 아파트 주택동향조사를 진행한 35주 가운데 거래가 없는 주가 34주에 달하고 거래가 없다면 비슷한 지역의 비슷한 조건의 아파트를 기준으로 적용하게 되는데 그에 따른 문제도 크다"면서 "표본 수 늘리는 등 고민이 필요하다"고 지적했다.

다만 시장 가격 상승의 근본 원인인 '공급 부족' 문제를 해결해야 한다는 데에 전문가들은 의견을 같이했다. 양 소장은 "사실상 서울에서 나올 수 있는 공급은 재정비사업 뿐"이라면서 "이에 따라 재건축과 재개발 규제로 시장을 조절하기보다는 규제 완화를 통해 공급 안정 집값 안정을 고민할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "수요 대비 매물이 없으니 간혹 나오는 물건은 가격이 급등해 거래되기 때문에 다주택자와 갭투자들의 매물이 시장이 나올 수 있도록 양도세를 완화해주고, 보유세에 대한 부담감을 줄 필요가 있다"고 주장했다.

[이미지출처=연합뉴스]

◆감정적 규제·공포정치 지적도 "안정화 아닌 왜곡일 뿐"= 서울 일부 지역의 부동산 가격 상승에 대한 정부의 대응이 감정적으로 치닫고 있다는 비판도 제기된다.

또 다른 부동산 전문가는 "김현미 국토교통부 장관이 분양가 상한제 지역 발표에 앞서 '분양가 관리를 회피하고자 하는 단지가 있는 지역은 반드시 지정하겠다'고 발언했는데, 이는 사실상 공포정치나 다름없다"면서 "자산을 지키고 신축 거주의 꿈을 이루려는 사람들마저 투기꾼으로 매도하는 것"이라고 강조했다. 그는 "이웃하고 있는 동에서 구축 아파트 값이 더 비싼 동네에 오히려 더 싼 값으로 신축 아파트를 공급하는 것은 시장 안정이 아닌 가격 왜곡"이라면서 "정부가 분양할 단지 수와 일반분양 물량 규모, 청약통장 가점 전망 등을 정확히 추산하거나 추정하고는 있는지 되묻지 않을 수 없다"고 역설했다.

이 같은 논란이 법적 다툼으로 갈 여지도 있다는 게 전문가들의 중론이다. 권대중 교수는 "정비사업 단지는 개발 이익을 국가도 아닌 제3자에게 강제로 주는 꼴이기 때문에 헌법 소원 등을 낼 가능성도 높다"고 관측했다.