[2019세법]2022년부터 9억 이상 상가형주택, 양도세 는다

고가 겸용주택 주택만 비과세 적용

38억 주택형상가 매도시 양도세 1억6100만원→4억원으로 껑충

[아시아경제 김민영 기자] 정부가 수도권 도시지역에 있는 1세대 1주택의 경우 비과세 적용 대상이 되는 부수토지 범위를 축소하기로 했다. 주택을 개조해 상가혐 주택의 모습을 띠고 있는 고가 겸용주택(실거래가9억원초과)은 주택과 상가를 구분해 주택부문만 1세대 1주택 비과세를 적용키로 했다.

정부는 25일 이런 내용이 담긴 '2019년 세법개정안'을 발표했다.

개정안에 따르면 정원이 딸린 단독주택에 거주하고 있는 1세대 1주택의 경우 비과세 적용 대상이 되는 부수토지 범위가 축소된다. 현행은 1주택에 딸린 주택정착면적의 5배(도시지역밖10배)이내 부수토지에 대해서도 1세대 1주택이면 비과세 특례가 적용된다.

하지만 수도권 도시지역의 경우 주택정착면적의 3배까지만 비과세하기로 개정된다. 예컨대 주택이 약 66m2(20평대)이고 정원이 232.51㎡(약 70평)일 경우 종전 방식대로라면 비과세 혜택을 봤지만 수도권 도시지역에 있는 주택의 경우 부수토지 면적이 주택 크기의 3배를 넘어가기 때문에 과세 대상이 된다.

기획재정부 관계자는 "올 초 재정개혁특위의 권고를 받아들여 1세대 1주택 양도소득의 과세특례를 합리화하는 방안을 마련했다"며 "다만 이러한 조치로 과세 대상이 되는 주택 수는 그리 많지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

도시지역은 인구와 산업 밀집으로 체계적 개발 정비 등이 필요한 지역으로 국토계획법상 주거·상업지역·공업·녹지지역으로 구분된다. 도시지역 비율은 서울 100%, 경기 32.5%, 인천 50.1%, 경남 17.0%, 강원 6.1% 등이다.

다만 수도권 밖 도시지역은 현행 5배, 도시지역 밖은 현행 10배를 유지키로 했다. 수도권 도시지역 부수토지 범위만 조정한 데 대해 기재부는 "부동산 시장현황, 지역산업 위축 우려 등을 고려해 수도권 도시지역에 한정해 부수토지 범위를 조정했다"고 설명했다.

주택을 상가로 개조한 고가 겸용주택의 경우 주택과 상가 모두 비과세 혜택을 받았지만 앞으로는 상가는 과세키로 했다. 현재는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 간주하고 있다. 하지만 앞으로는 주택과 상가를 구분해 주택 부문만 1세대 1주택 비과세 80% 장기보유특별공제 혜택을 적용키로 했다. 주택외 부분은 일반 부동산의 장기보유특별공제를 적용. 연 2%, 최대 15년을 보유했을 시 30%의 공제 혜택을 받는다.

여기서 말하는 고가 주택은 실지거래가액이 9억원을 초과하는 것으로 겸용주택인 경우 주택 부분과 주택외, 부분(상가)과 부수토지의 실거래가액 합계액을 계산해 9억원을 초과하는지 판단한다.

이에 따라 10년 이상 보유한 고가겸용주택을 38억원에 매도했다고 가정할 때 종전대로라면 양도소득세를 1억6100만원만 내면 됐지만 이번 개정으로 양도세 부담은 4억300만원으로 올라가게 된다. 과거에는 전체를 주택으로 보아 9억원 초과분에 상당하는 양도차익에 대해 80% 장기보유특별공제가 적용됐지만 개정 후에는 9억원 초과 금액중 주택부문에만 비과세 혜택이 적용되기 때문이다. 이에 따라 주택 상가 부분별 장기보유특별공제는 주택에 80%, 상가에 30%가 각각 적용된다.