역전세난 우려 방관하는 금융위…속내는 집값 추가 하락?

[아시아경제 박철응 기자] 계약 때보다 시세가 떨어져 보증금 반환이 어려워지는 역전세난 우려가 심화되고 있다. 세입자 보호를 위한 대책을 주문하는 목소리가 나오지만 정부는 "더 지켜봐야 한다"는 입장이다. 집주인들이 보증금을 내주기 위해 집을 매물로 내놓으면 집값 시세는 떨어진다. 정부가 바라는 시나리오가 아니냐는 관측이 나온다.

25일 한국감정원에 따르면 아파트 전세가격 지수는 지난 18일 전국 95.7, 수도권 96.0, 지방 95.3, 서울 98.2다. 이는 2017년 12월 초를 100으로 기준 잡은 지수다. 전세 계약 기간인 2년 전에 비해 대부분 지역이 5%가량 시세가 떨어진 셈이다. 그나마 서울이 높은 수준이지만 지난해 11월부터 상대적으로 더 가파른 낙폭을 보이고 있다.

2분기부터 서울 지역이 본격적인 역전세난을 보일 것이란 분석이 제기된다. 서영수 키움증권 연구원은 "현재 서울 지역의 전세가격 하락 추세대로라면 늦어도 2분기 말쯤에는 전역이 역전세 국면에 진입할 것"이라고 내다봤다.

보증금을 지렛대로 삼아 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'인 경우, 전세 시세가 떨어지고 거래가 줄어들면 보증금 반환이 어려워진다. 주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증 사고 건수는 2017년 33건에서 지난해 372건으로 급증했다. 세입자 보호를 위한 대책이 필요하다는 지적도 나온다.

강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장은 "전세금 반환 보증의 대상 및 가입조건, 절차 등 완화를 통해 대상을 확대하는 방안을 검토해야 하며, 특히 매매 대비 전세가 80% 이상인 주택의 경우 전세보증금 반환 보험을 의무화하도록 해 세입자 위험을 낮출 필요가 있다"고 했다.

그는 이어 "갭투자를 억제하고 매매 대비 전세 가격이 과도하게 높은 경우 전세자금 대출을 제한하는 것도 검토해야 한다"고 했다.

하지만 정부는 일단 관망하는 입장이다. 최종구 금융위원장은 최근 기자간담회에서 "역전세 우려가 일부 나타나고 있지만 전반적인 상황은 아직 아니다"면서 "대책을 내놓을 정도는 아니다. 전세자금 돌려주는 것은 집주인이 할 일"이라고 말했다. 다만 전세자금 반환 보증 상품을 보다 원활히 사용할 수 있도록 하는 방안을 강구하겠다고 했다.

주택시장 경착륙 리스크가 확대되고 있다는 우려도 제기된다. 강민석 팀장은 "금융위기 당시 주택가격이 급락했던 해외 주요국 대비 국내 주택시장의 주택가격 하락 폭이 적었던 주요한 이유 중 하나는 담보비율(LTV)의 관리로 주택 보유자들의 파산 리스크가 적었기 때문"이라며 "반면 최근 갭투자의 경우 과거 해외와 같이 사금융을 통해 고(高) LTV를 사용한 것과 같은 효과를 가지기 때문에, 주택가격 하락기에 위험 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 짚었다.

서영수 연구원도 "(정부 입장은) 주택 가격이 하락하는 것을 방치하겠다는 의미"라면서 "주택 등 부동산 가격 하락에 대한 금융시스템의 안정성 약화를 주택시장 안정화로 해결하기 보다 부채 구조조정을 통해 해결하려는 의지를 찾을 수 있다"고 했다. 최 위원장은 "부동산가격은 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다"고 언급한 바 있다.