살아나는 日부동산시장…저출산에 발목 잡힐까

자료:한국은행

[아시아경제 조은임 기자] 일본 주택시장의 회복세가 저출산·고령화로 인해 한계를 맞이했다는 진단이 나왓다. 일본 정부가 주택정책의 질적 성장으로 전환을 시도했지만 빈집 증가, 거래부진 등을 극복하지 못하고 있다는 것이다. 저출산·고령화가 바른 속도로 진행 중인 우리나라 역시 구조적인 주택정책 대응이 필요하다는 주문이 나오고 있다.

4일 한국은행이 발간한 해외경제포커스 '일본 주택시장의 동향과 제약요인'에 따르면 1990년대초 버블 붕괴 이후 약세를 이어오던 일본 주택시장은 2013년 들어 상승세로 전환됐다. 장기간에 걸쳐 큰 폭을 조정을 받은 다가 1980년 초반 수준으로 돌아왔다. 지난해 전국 주택지가는 고점인 1991년 대비 54.1%, 시가지 주택지가는 52.9% 하락한 수준이다. 여기에 아베 정부의 경기부양 정책으로 금융여건이 개선되고 경기회복, 관광업 활황 등에 따라 숙박업소, 상가 등 상업용 부동산 수요 증가에 힘입어 회복됐다.

자료:한국은행

하지만 저출산·고령화로 인한 제약요인도 만만치 않다. 빈집 증가가 첫 번째다. 일본 빈집 수는 1993년과 2013년중 410만채에서 780만채로 두 배 가까이 증가했다. 전체 주택에 대한 빈집 비율은 12.8%에 달해 우리나라(6.5%)뿐만 아니라 네덜란드(3.3%), 독일(4.5%) 등 주요국에 비해 높은 수준이다. 이는 저출산·고령화로 인하 인구, 가구수 증가가 둔화되는 상황에서 잉여 주택의 처분이 어렵고 신규 주택공급이 꾸준히 증가하는데 기인한다. 여기에 '새집 선호' 현상, 정부의 임대용 주택건설 장려 정책 등은 오히려 신규 주택공급을 늘리는 방향으로 작용했다.

또 가계의 소득여건 개선이 부진한 것도 영향을 미쳤다. 일본은 현재 경제 호조세에도 실질 임금이 줄고 가계 가처분소득 증가율이 축소되고 있다. 여기에 주택가치가 저평가되면서 차익기대가 약화되고 단독주택 비중이 높아지는 등 투자목적 거래가 부진해 지는 것도 한 몫 했다. 2016년 기준 토지가 예적금·주식에 비해 유리하다고 응답한 가계 비중이 31%로 1993년(62%)의 절반으로 줄었다.

한은은 일본 주택의 호조세가 저출산·고령화로 인한 구조적 제약요인으로 지속여부가 불투명하다고 진단했다. 일본 정부가 주택정책을 양에서 질로 전환한지 10년이 넘었지만 빈집증가, 거래부진 등 구조적 문제가 지속된다는 것이다.

조동애 한은 조사국 아태경제팀 과장은 "우리나라도 고령화 진전시 일본과 유사한 주택시장 변화에 직면할 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다"며 "일본사례에서 주택시장의 구조적 문제 대응에는 장기간이 소요될 뿐 아니라 다양한 정책 수단이 요구된다"고 전했다.