[뷰앤비전] 뉴타운에 대한 오해와 진실

김은유 법무법인 강산 대표변호사

최근 경기도 뉴타운 23개 지구에 대한 재정비촉진사업의 진행이 활발하다. 경기도 뉴타운은 12개 시에 23개지구가 지정돼 있다.그 중 부천ㆍ광명시 뉴타운은 재정비촉진계획을 결정고시하고 조합설립추진위원회를 구성했거나 구성을 준비 중이다.

이에 부천시와 광명시는 각각 별도의 정비사업 수립지침을 마련하고 추진위원회 구성 승인에 대비하고 있다. 나머지 10개시 뉴타운지구는 최근 재정비촉진계획을 결정고시하기 위해 촉진계획에 대한 공청회를 하거나 이미 공청회를 완료하고 경기도의 결정을 기다리고 있다.

이런 상황에서 경기도는 아주 의미 있는 행정을 펼치고 있다. 즉, 본격적인 사업시행단계로 접어들고 있는 뉴타운 사업에 대한 주민역량을 강화하고 주민의견을 수렴하기 위해 '경기뉴타운 시민대학'을 지난달 18일부터 4월17일까지 운영하고 있는 것이다. 주민을 위하는 행정이 무엇인지를 보여주는 '멋진 행정'이라고 생각한다.

필자도 경기뉴타운 시민대학에서 '뉴타운 성공추진을 위한 조합설립 및 운영노하우'라는 주제로 강연을 하고 주민들의 질의를 받고 있는데 이 때 주민들이 가장 많이 하는 질문이면서 또한 오해를 하는 부분을 소개하고자 한다.

주민들은 '시가로 보상받지 못하고 공시지가로 낮은 보상을 받아야 하기 때문에 다시 아파트에 입주를 하지 못하므로 시가로 보상을 하여 달라는 것'이 그것이다. 그러나 이 질문은 오해다. 뉴타운 사업에 반대하는 사람들이 펼치는 가장 편한 논리로 법을 오해한 것이다.

우선 '보상을 받아야 한다'는 전제부터 틀렸다. '보상을 받는 사람'은 뉴타운 사업에 반대해 후일 분양신청을 하지 않는 사람에게나 해당되는 얘기다.

경기도 뉴타운은 대부분 재개발, 도시환경 정비사업으로 추진하는데 이 경우 일단 모든 토지등소유자가 조합원이 되지만 사업시행인가 후에 조합이 분양신청기간을 정해 분양신청을 받는다. 이때 분양신청을 하지 않으면 그때 비로소 보상대상자가 된다. 따라서 새로 지어지는 아파트에 입주를 하고자 하는 조합원은 보상대상자가 아니라 거꾸로 보상을 하는 조합의 구성원인 것이다.

다시 말하면 아파트에 입주를 하는 조합원은 보상을 받는 것이 아니라 자신의 땅을 출자해 그 곳에 아파트를 짓고 새로 입주를 하는 것이므로 엄밀히 이야기 하면 일률적인 종전가액의 높고 낮음은 의미가 없는 것이다. 종전가액이 높으면 새로 입주할 아파트 가격이 높아지는 것으로 조합원들은 종전 가격의 높고 낮음보다는 다른 사람과 비교해 볼 때 형평성이 유지되는지를 따져야 한다.

다른 조합원들도 모두 종전가격이 올라가면 중요한 조합원 부담금은 변하지 않는다. 실제로 조합원들에게 중요한 것은 종전가액이 높아지는 것이 아니라 조합원의 추가부담금이 작아지는 것이 중요하다. 사업지연은 조합원의 추가부담금을 높이는 한 요인이 된다.

나아가 종전가액을 평가해도 공시지가로 평가하므로 종전가액이 무조건 낮아진다는 것도 오해이다. 뉴타운 지구는 나대지 보다는 대부분 건물이 있다.

부지를 포함한 건물의 평가방법을 살펴보면 주거용 건축물(단독주택)에 있어서는 거래사례비교법에 의해 평가한 금액이 원가법에 의해 평가한 금액보다 큰 경우와 다세대ㆍ연립ㆍ아파트 등 공동주택의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

여기서 거래사례비교법은 말 그대로 거래사례를 비교, 평가하는 것이다.

이에 따라 무조건 공시지가로 평가하는 것이 아니라 거래사례 즉 시가를 고려해 평가하는 것이다. 뉴타운지구에 포함된 주민들의 심정은 이해가 간다. 그러나 잘못된 지식을 가지고 선택을 하는 것은 결코 주민들에게 이익이 되지 않는다. 좀 더 정확한 지식을 가지고 자신들이 나아갈 길을 선택했으면 한다.