법원 경매 "선순위 전세권 깨고 대항력 피하라"

선순위 전세권의 권리분석

[아시아경제 황준호 기자] 황정구(40)씨는 내집 장만의 꿈을 이루기 위해 법원 경매의 문을 두드렸다.

그가 눈독을 들이고 있는 물건은 서울시 영등포구 도림동에 있는 동아에코빌아파트로 최초감정가는 3억원이나 1회 유찰돼 2억4000만원에 최저가를 형성했다.

그는 권리분석 중 이 물건에 선순위 전세권이 걸려 있는 것을 발견했다. 말소기준권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기)가 되는 저당권보다 전세권이 먼저 형성돼 황씨가 이 물건을 낙찰받으면 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야 되는 상황이었다.

말소기준권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기)보다 선순위에 있는 용익물권은 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 한다. 용익물권이란 타인의 토지, 건물을 일정한 목적을 위해 사용, 수익할 수 있는 물권을 말하는 것으로 지상권, 지역권, 전세권 세 가지가 해당한다. 이중 전세권이 실전 경매에서 가장 많이 등장한다.

하지만 황씨는 법원문건접수내역을 확인해 선순위 전세권을 깰 수 있는 방도를 찾게 됐다. 세입자는 배당요구종기일 전에 배당 신청을 해 놓아 배당을 받을 수 있었다. 황씨가 이 물건을 낙찰받는다면 그 금액에서 세입자가 전세보증금을 가져갈 수 있고 소유권도 소멸된다는 뜻이다. 이에 황씨는 지난해 12월 28일 서울남부지방법원을 찾아 단독입찰해 이 물건을 시세보다 저렴하게 얻을 수 있었다.

하지만 황씨는 한가지를 고려하지 않았다. 선순위 전세권자가 배당신청을 하게 되면 전세권 금액 전액을 배당 받지 못한다고 해도 부동산 등기부등본에서 전세권은 소멸된다. 하지만 세입자가 대항력을 가지고 있다면 배당액이 전세보증금액보다 부족할 경우 황씨가 나머지 전세보증금을 내줘야 한다.

대항력은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 집을 점유하고 있어야 하며 전입신고를 마친 상태이면 성립된다. 이에 선순위 전세권이 있는 물건을 경매받는다면 본인이 입찰할 금액을 기준으로 임시 배당해 선순위 전세권 금액 전액이 배당되는지 확인해야한다. 그렇지 않다면 대항력 요건을 갖추고 있는지 확인해 입찰에 참가해야 한다.

참고적으로 말소기준권리보다 후순위인 전세권은 날찰자가 신경쓰지 않아도 배당에 자동으로 참여돼 소멸된다.