11.6조로 성장한 오피스 거래 시장, '프라임 오피스' 중심 성장세 지속

지난해 말 투자수익률 사당·서울역·잠실 등 2.5% 상회, 주요 기업 공유오피스 시장 진출도 잇달아

[아시아경제 임철영 기자] 투자거래 규모만 11조6000억원 규모로 커진 오피스 시장의 성장세가 올해도 지속될까. 지난해 꾸준히 높아진 투자수익률을 경험한 서울 종로, 강남 등 주요 업무지구를 중심으로 수요가 견조한 상승세를 보이면서 시장 규모가 확대, 부동산 시장 침체기에 더욱 관심이 커질 전망이다.

18일 한국감정원과 오피스 업계에 따르면 지난해 4분기 서울의 오피스 투자수익률은 2.11%로 1분기 대비 0.13%포인트, 2017년 1분기 대비 0.46%포인트 높아졌다. 새로운 표본으로 통계를 낸 이후 꾸준히 상승한 셈이다. 전국의 오피스 투자수익률은 1.96%를 기록하며 새로운 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

서울에서 눈에 띄는 지역은 높은 사당, 서울역, 잠실 등으로 투자수익률이 2.5%를 상회했다 홍대합정은 2.68%로 가장 높았고 사당이 2.55%를 기록했다. 서울역, 잠실, 광화문은 각각 2.54%, 2.53%, 2.52%로 뒤를 이었다. 사당과 잠실의 경우 2017년 1월 보다 1%포인트 이상 상승했다. 강남대로, 논현역, 서초, 공덕, 영등포 등도 투자수익률이 2%를 웃돌았다.

전반적인 투자수익률이 우상향 추세를 보이는 가운데 공유오피스 성장과 비대면 서비스 제공 기업이 늘면서 투자거래는 역대 최고치를 기록했다. 지난해 3000억원 이상 대형 오피스 거래건수가 12건으로 2017년 대비 2배 늘었고 거래대금은 11조6000억원으로 2016년 이후 3년 연속 기록을 갈아치웠다.

특히 프라임(prime) 오피스 시장 성장을 이끌고 있는 공유오피스의 서울 지역 사용면적은 지난해 말을 기준으로 1년전 대비 2배로 증가했다. 대형 오피스 순흡수 면적에서 공유오피스의 신규 임차 면적은 25%에 달했다. 수요가 그만큼 높았다는 의미다.

실제로 우려가 컸던 전국의 오피스 공실률은 지난해 2분기 13.2%를 정점으로 지난해 말 12.4%로 떨어졌다. 서울 오피스의 공실률도 같은 기간 12.1%에서 11.4%로 내려갔다. 투자수익률이 높았던 사당, 서울역, 잠실의 공실률 고점 대비 낙폭은 각각 3.4%, 6.6%, 0.5%였다. 금융권에서 비대면 서비스를 위한 조직을 신설 또는 확대하면서 꾸준한 수요를 만들었고 여기에 정보기술(IT), 바이오기술(BT), e커머스 등 서비스 기업들이 늘어난 영향이 컸다.

주요 기업들이 공유오피스 시장에 진출하는 사례도 잇따르고 있다. 선두업체로 평가받는 위워크(wemwork)와 패스트파이브(FASTFIVE) 이외에 롯데물산, 신세계인터내셔널, 한화생명 등도 시장에 진출했다. 한화생명은 한화생명 63빌딩과 한화생명 서초빌딩에 드림플러스를 열었고 LG그룹의 에스앤아이코퍼레이션은 서브원 강남빌딩에 플래그원 강남캠프를 열었다. 롯데물산은 최근 롯데월드타워에 ‘워크플렉스 롯데월드타워’를 열었다.

성장세는 올해도 지속될 전망이다. 중심은 종로, 광화문 등 CBD(Central Business District)를 포함해 강남, 서초 등 GBD(Gangnam Business District)와 여의도 등 YBD(Yeouido Business District) 등을 3대 권역이 중심이다. 부동산 보유세 인상 등의 영향으로 관리비용 상승의 영향은 있겠지만 올해 1분기에 임대료는 지난해 대비 약 1% 상승한 전망이다.

공실률 하락세도 기대된다. 올해 예정된 신규 공급이 없는 강남 권역은 공실률이 8% 수준에서 N타워와 루첸타워 입주가 본격화되면서 6% 이하로 하락하고, 여의도 권역은 제약, 바이오 등 기업들의 진입으로 업종 다변화가 시작돼 평균 공실률이 10% 초반으로 떨어질 가능성이 있다는 분석이 나온다. 부동산 관리전문회사 젠스타가 내놓은 오피스 시장전망에 따르면 올해 1분기 서울 전체 오피스 임대료 상승(108)을 전망하는 견해가 우세했고 특히 강남 권역(119)과 종로 등 중심 권역(108)의 임대료 상승 가능성은 더욱 높았다.

오피스 정보 전문업체 세빌스코리아는 “지난해 서울 프라임 오피스 평균 명목임대료는 1.7%, 상승했으며, 올해 1분기 임대료는 지난해 동기 대비 1% 미만의 상승폭을 보일 전망”이라며 “공유오피스의 경우 확장세가 지난해 수준에는 미지지 못하지만 지속될 것”이라고 분석했다. 차화연 젠스타 선임연구원도 “1분기 서울 오피스 평당매매가는 상승할 것이라는 의견이 우세하고 자본환원율은 하락 전망이 우세한 것으로 조사돼 올해 서울 오피스 매매시장은 호황세를 유지할 것으로 전망됐다”면서 “CBD의 경우 대형 자산의 희소성이 높아지는 추세로 국내외 기관투자자들의 투자 수요가 지속될 것”이라고 덧붙였다.