불황에도 끄떡없는 상가 고르는 비법,‘폐업률 낮은 곳’을 골라라

서울 주요 지역 대비 폐업률 낮은 도봉구
도봉구, 풍부한 배후수요로 신규 상업시설 수요 높아…개발 시작되는 방학역세권 주목

“잘 고른 상가는 3대 간다.”는 말이 있다. 좋은 상가는 몇 대에 걸쳐 물려 줄 정도로 오랫동안 수익을 올릴 수 있다는 의미다. 지금처럼 정부의 규제가 주택시장에 비중을 맞추고 있는 시점에서 상가의 매력이 더욱 부각된다.

지난해 전국 상가 투자 수익률은 중대형 상가는 6.71%, 소규모 상가는 6.3%를 기록해 2~3%대인 은행 금리보다 훨씬 높은 수치를 보였다.

물론 모든 상가가 이렇게 높은 수익률을 보장받는 것은 아니다. 수많은 상권과 상가가 있는 만큼 상가 투자 시 배후수요가 풍부한지, 집객이 쉬운 입지인지, 옆에는 어떤 점포가 있는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

입지와 배후수요, 경쟁환경, 동선 외에도 빠트리지 말고 주의 깊게 봐야 할 것은 바로 ‘폐업률’이다. 안정적인 상권 유지와 지속성을 위해 낮은 폐업률은 중요한 요소로 꼽힌다. 폐업률이 낮은 상권은 안정적인 상가 유지가 가능한 곳이라는 객관적 확률이 높다. 상가투자자 입장에서는 폐업률이 낮으면 임차인 교체가 거의 없이 장기 임대가 가능해 안정적인 수익률이 보장될 수 있다.

서울 곳곳에는 대표적인 상권들이 있지만, 폐업률 수치로 눈길을 끄는 곳이 도봉구다.

특히, 상가에서 많은 부분을 차지하는 업종인 음식점의 폐업률이 눈에 띈다. 소상공인시장진흥공단에 따르면 지난해 하반기 기준 도봉구의 음식점 폐업률은 1.6%를 기록했다. 이는 서울 전체 평균(4.6%)은 물론 강남구(5.8%), 서초구(5.6%), 동대문구(5.2%) 등 주요 상권보다도 크게 낮다.

또한 도봉구는 네일아트, 미용실 등 서비스업종의 폐업률도 서울시 내 최저 수준이다. 도봉구의 서비스업종 폐업률은 1.2%에 불과해 강남구(5.3%), 서초구(5.5%), 동대문구(4.8%)와도 차이가 크다.

이렇게 도봉구의 폐업률이 낮은 이유는 주거밀집 지역을 바탕으로 한 풍부한 배후 수요를 꼽을 수 있다. 특히 소비력을 갖춘 40~50대 거주자들이 많아 안정적으로 상권이 유지되고 있다.

도봉구는 음식업종 건당 매출액 (소비자가 매장에서 한번 결제할 때 쓴 금액의 평균치) 현황도 타 지역 수준을 웃돈다. 소상공인시장진흥공단에 따르면 도봉구의 건당 매출액은 2만3237원으로 나타났다. 이는 업무지구가 밀집한 마포구 (2만2782원), 서대문구(1만9186원)보다 높은 수준이다.

도봉구의 음식점 밀집률도 신규 창업 시 고려해 볼 만한 요소다. 음식점 밀집률은 한 구역 내에서 동일 업종 매장이 얼마나 많은지를 계산한 통계다. 도봉구의 음식점 밀집률은 0.92%로 서대문구(1.22%), 종로구(1.04%), 강남구(0.96%) 등과 비교해 낮았다. 음식점 밀집률이 낮다는 것은 동일 업종의 경쟁 매장이 적어 신규 창업의 성공 가능성이 높다고 볼 수 있다.

이처럼 도봉구가 서울시 내에서 상권 가치가 높은 것으로 분석되면서 풍부한 유동인구를 자랑하는 ‘방학역세권’이 개발 움직임을 가시화하고 있어 주목을 끈다.

지하철 1호선 방학역과 도봉로 버스 중앙차로가 교차하는 방학역 일대는 하루 평균 2만 7000여명의 유동인구가 오가는 지역이다. 이와 비교해 기존 상권이 대부분 노후한 상가로 구성되어 있어 수요에 비해 상업시설이 부족한 지역이다.

최근에는 지하철 1호선 방학역 초역세권 옛 KT방학 빌딩 부지에 ‘방학역 모비우스 스퀘어’ 개발소식이 알려지면서 이 일대 개발 기대가 커지고 있다.

이 복합 쇼핑몰은 도봉구 최초로 1000석 규모의 CGV와 입점이 확정되면서 벌써부터 화제가 되고 있다. 앞으로 도봉구를 대표할 랜드마크 상가로 눈길을 끈다.

부동산 전문가는 “신규 창업을 고려하는 자영업자들은 단순한 입지, 상권 크기 등뿐만 아니라 폐업률 등 상권에 대한 각종 지표를 반드시 확인해야 한다”며 “폐업률 등 객관적 수치를 분석해 안정적이고 지속적으로 성장 가능성이 있는 상권에 투자자와 신규 창업자의 관심이 몰리고 있다”고 설명했다.