4월 부동산시장 두개의 '시한폭탄'

서울 아파트 공시가격 변동률 10% 이상 오르나…다주택자 양도세 중과제 시행도 변수

[아시아경제 류정민 기자] "서울 아파트 공시가격 변동률이 10% 이상 오를 가능성이 있다." 오는 4월 말로 예정된 공동주택(아파트) 공시가격 변동률 발표를 앞두고 부동산시장이 술렁이고 있다. 문재인 정부가 손에 쥔 '두 개의 폭탄'이 4월에 투하될 예정이기 때문이다.

오는 4월1일 시행되는 다주택자 양도소득세 중과 제도는 예고된 폭탄이다. 2주택자는 기본세율에 10%포인트를 더한 가산세율이 적용된다. 3주택자 이상은 20%포인트를 더한 가산세율을 적용받게 된다.

아파트를 팔 계획이 있는 다주택자는 4월1일 이전에 집을 내놓거나 임대사업자로 등록하는 것이 세 부담을 줄이는 방법이다. 6월 서울시장 선거와 2022년 차기 대통령 선거를 기다리는 등 부동산 정책 변화 가능성에 주목하며 '버티기 작전'에 나설 수도 있지만 이는 위험 부담이 뒤따르는 선택이다.

[이미지출처=연합뉴스]

다주택자가 매도 타이밍을 놓고 장고(長考)를 이어가는 상황에서 또 하나의 '4월 폭탄'이 변수로 떠올랐다. 바로 재산세, 종합부동산세(종부세) 등 보유세 부과의 근거로 활용되는 아파트 공시가격이다. 국토교통부는 해마다 기준일(1월1일) 아파트 공시가격 변동률을 4월 말에 발표한다.

다주택자는 재산세 부과 대상 주택의 공시가격 합산 금액이 6억원을 넘으면 종부세를 내야 한다. 1주택자는 공시가격이 9억원을 넘는 주택을 소유하면 종부세를 적용받는다. 아파트 공시가격을 토대로 기준 세율과 공제 혜택 등을 고려해 재산세, 종부세 등이 정해진다. 기본적으로 공시가격이 오르면 재산세, 종부세 등이 증가하는 구조인 셈이다.

다주택자의 고민이 깊어지는 것은 아파트 공시가격 변동률을 둘러싼 흐름이 심상치 않기 때문이다. 서울의 경우 지난해 아파트 공시가격 변동률은 8.12%로 나타났다. 전국 평균인 4.44%의 두 배가량으로 높았다. 2016년에는 서울이 6.20%, 전국 평균은 5.97%로 나타났다.

올해 서울의 아파트 공시가격 변동률과 관련해 두 자릿수의 인상 폭을 기록할 것이란 관측도 나오고 있다. 지난해에도 제주도 20.02%, 부산 10.52% 등 두 자릿수의 인상 폭을 기록한 곳이 존재했다.

지난해 8·2 부동산 대책 발표 이후에도 강남을 중심으로 아파트값 상승이 이어지면서 올해는 서울이 '태풍의 눈'으로 떠올랐다. 한국감정원에 따르면 지난해 1월 5억2316만원이던 서울 아파트 중위매매가격은 올해 1월 6억3808만원으로 증가했다.

(사진=강진형 기자)

감정원이 지난해 12월 아파트 표본 구성을 바꾼 것을 고려할 때 가격 변화를 단순 비교하기는 어렵지만 아파트값 상승 흐름을 엿볼 수 있는 대목이다. 실제로 새해 초부터 기록적인 가격 상승 폭을 보인 송파구를 비롯해 강남구, 서초구, 강동구, 성동구, 마포구, 용산구 등은 큰 폭의 아파트 공시가격 변화가 예상된다.

서울 아파트 공시가격이 오른다면 올해 하반기로 예상되는 세제 개편과 무관하게 보유세 인상 효과를 줄 수 있다. 다주택자를 압박할 수 있는 변수인 셈이다. 다만 아파트 공시가격은 세수 문제와 직결되는 사안이라는 점에서 '안정성'이라는 변수도 고려해야 한다는 지적도 있다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 "서울 아파트 공시가격이 오르면 새롭게 종부세 부과 대상이 되는 이들이 늘어나는 효과가 있다"면서 "아파트 시세 변화에 따라 큰 폭의 공시가격 변동률이 이어진다면 세수 안정에 부정적인 효과를 줄 수도 있다"고 말했다.