[2014부동산시장]미친 전셋값과 불쑥 찾아온 월세 시대

전월세 거래 10건 중 월세 4건…전세가율 70% 돌파

서울의 아파트 단지 전경

[아시아경제 한진주 기자] 2014년 주택 임대차 시장에서 단연 화두는 '미친 전셋값'이었다. 장기간 오름세가 지속되며 전셋값은 매매가격의 70%를 넘겼다. 하반기 기준금리 인하까지 맞물려 월세 전환속도가 빨라지면서 전체 전월세 거래 10건 중 4건을 월세가 차지하는 '월세시대'가 도래했다.

부동산114 통계에 따르면 올해 전국 전세가는 6.47% 상승했다. 지난해(9.71%)보다 상승폭은 줄었지만 누적적으로 가격이 오른 것이어서 세입자들의 체감은 작지 않았다. 특히 대구와 인천의 전세가격 상승률이 눈에 띄게 높았다. 대구는 12.87%로 가장 높았고 인천은 10.18%여서 두자릿수 상승률을 보였다. 이어 충북 7.93% ▲충남 7.51% ▲경기 6.97% ▲서울 6.82% 등도 평균치를 웃돌았다. 이에 비해 주택입주물량이 많았던 세종시는 -9.25%, 대전시는 -0.44%로 두 곳만 하락했다.

전셋값 장기 상승 국면 속에 매매가 대비 전세가비율은 1998년 조사 이후 16년 만에 처음 70%를 돌파했다. 2011년 말 60.1%였던 전세가율은 ▲2012년 63.3% ▲2013년 66.8%를 기록했고 올해 12월 70.0%를 기록했다.

주요도시별 전셋값 상승률 (자료제공 : 부동산114)

전셋값이 가파르게 오르면서 저금리 기조가 지속되자 집주인은 월세로 전환하고 있다. 이에 세입자들은 울며 겨자먹기로 월세로 이동하는 사례가 늘고 있다. 올 들어 임대차거래 중 월세가 차지하는 비중이 처음 40%를 넘어섰다. 국토교통부에 따르면 올해 11월 말 확정일자 기준으로 집계한 전국 주택 전ㆍ월세 거래량에서 월세 비중이 41.0%를 기록했다. 월세거래 비중은 최근 3년새 급격히 늘어 ▲2011년 33.0% ▲2012년 33.9% ▲2013년 39.3%를 나타냈다. 확정일자를 받지 않은 단기임대나 주거용 오피스텔 세입자까지 포함하면 월세비중은 절반 이상을 차지할 것으로 추정된다.

월세거래가 늘면서 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 '전월세 전환율'은 소폭 내렸다. 부동산114 조사에 따르면 올해 11월 기준 전월세전환율은 5.82%를 기록, 지난해(6.19%)보다 0.37% 내렸다. 다만 오르는 전셋값을 토대로 전환율을 산정하고 있어 세입자들이 내는 월세가 실제로는 줄어들지 않았다는 지적이 많다. 정부는 지난 1월부터 전월세전환율 상한선을 기존 14%에서 금리의 4배(8%) 혹은 10%로 기준을 낮춘데 이어 5~6%로 낮추는 방안을 검토 중이다.

내년 임대차시장은 여전히 강세를 보일 것으로 전망되지만 강남 재건축 발 이주수요가 전셋값의 뇌관이 될 가능성이 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "올해는 외곽 지역으로 전세가격 상승세가 번졌다면 내년에는 입주물량 감소ㆍ재건축 이주수요 때문에 서울 전셋값 오름폭이 가파를 것으로 예상된다"고 설명했다. 또 여야가 전월세상한제와 계약갱신청구권 등을 내년 2월 이후 서민주거복지특별위원회를 구성해 논의하기로 해 임대차시장의 변수가 될 수도 있다.