[강남 부동산 대책의 역설]제2의 재초환 사태… 이번엔 "안전진단 서두르자"

서울 한강변 아파트 단지 모습.

[아시아경제 배경환 기자] 서울시 아파트 재건축 단지들이 또다시 사업 속도 높이기에 나설 움직임을 보이고 있다. 정부의 재건축 연한 강화 언급에 따른 것으로 이번에는 안전진단을 서두르려는 모양새다. 지난 연말 재건축초과이익환수제를 피하기 위한 막차 수요가 집중돼 연출됐던 과열 양상이 또다시 재현될 가능성이 높아졌다.

22일 정비업계에 따르면 재건축 기준 연한을 40년으로 연장하는 방안을 검토 중이라는 정부 방침이 공개된지 사흘여만에 자치구와 중개업소의 관련 문의가 늘고 있다.

재건축 연한은 2014년 9월 건설 경기 부양을 위해 30년으로 단축됐다. 하지만 연한이 늘어날 경우 도정법 내 '30년 이하' 문구가 사라지고 종전대로 각 지자체별로 최대 40년 상한 내에서 다른 기준이 적용될 가능성이 높다. 1986년을 기준으로 5층 이상 건축물의 재건축 연한은 30년, 이후 준공시점이 1년 늘어날 때마다 연한도 2년씩 늘어나는 구조다.

이 경우 지난해 30년을 채운 1987년 준공 아파트 중 안전진단을 마치지 못한 사업장은 32년에 다시 맞춰야하고 올해 연한을 맞은 1988년 준공 단지들은 4년 뒤인 2022년에나 재건축에 나설 수 있다. 1991년 준공 이후 단지들은 40년을 모두 채워야한다.

이렇다보니 안전진단을 앞둔 재건축 단지들을 중심으로 관할 자치구와 추진위원회에 비용과 절차, 시기를 묻는 사례가 늘었다. 재건축 연한은 시행령만 개정하면 바로 적용할 수 있어 우선은 안전진단부처 신청해 대상에서 빠져보겠다는 계산이다.

재건축 연한 30~32년을 채운 단지들이 집중된 노원구 상계주공 아파트들이 대표적이다. 1~4단지 주민들이 노원구청과 각 주민위원회 사무실로 안전진단 신청 여부를 묻고 있다. 상계동 일대 A공인 대표는 "연한이 40년으로 늘어날 경우 1988년 준공된 단지들은 4년 뒤에나 재건축을 할 수 있다는 우려에 (법이)바뀌기 전에 안전진단만이라도 끝내 놓겠다는 것"이라며 "개정 여부와 소급범위 등을 묻는 문의가 주말에도 이어졌다"고 밝혔다.

일대에서 유일하게 안전진단을 신청한 5단지도 불안하기는 마찬가지다. 정부가 개정 과정에서 안전진단 신청 사업지가 아닌 안전진단을 끝낸 단지부터 유예를 줄 경우 사업이 다시 미뤄질 수 있어서다. 상계주공5단지는 재건축에 대한 주민들의 의지가 부족해 안전진단비용도 간신히 유치했지만 이번 연한 연장 가능성이 언급된 이후에는 되레 용역업체 선정을 서둘러달라는 민원이 늘고 있다.

업계에서는 연한 30년을 넘은 단지들을 중심으로 각 구청에 안전진단 신청이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 앞서 지난해에도 재건축초과이익환수제를 다시 도입하겠다는 방침에 따라 각 조합들이 관리처분인가 접수에 속도를 냈다.

무리한 속도전에 따른 부작용도 예상된다. 안전진단을 신청한 사업장에만 투기 수요가 몰릴 가능성이 있다. 지난해 재건축초과이익환수를 피하기 위해 강남권 재건축 단지들이 사업에 속도를 내자 집값이 치솟았던 것과 같은 양상이다.

여기에 형평성까지 거론될 수 있다. 정부가 재건축 연한 연장과 함께 안전진단 과정 기준 자체를 손보겠다고 나설 경우 직전에 안전진단을 마친 사업장과 안전·노후도 평가에서 차이가 벌어질 수 있어서다. 현재 재건축안전진단은 노후도, 층간소음, 녹물 등을 분석해 A~C등급은 유지보수, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축으로 판정하고 있다.

조민이 리얼투데이 팀장은 "재건축을 원활하게 추진 중이던 사업장을 중심으로 일시적인인 투기, 투자 수요가 위축될 가능성은 있지만 중장기적인 집값 안정 대책과는 거리가 멀다"며 "연한 연장이 확정될 경우 거래시장에도 적지 않은 영향을 줄 것"이라고 밝혔다.