[부동산 Eye] ‘천당 위 분당’, 정말 흘러간 옛노래일까

2008년 이후 부동산 침체, 실거래가 하락…입지적 장점 여전, 재건축 사업 맞물려 '태풍의 눈'

[아시아경제 류정민 기자]

‘부동산 Eye’는 부동산을 둘러싼 흥미로운 내용을 살펴보고 정부 정책의 흐름이나 시장 움직임을 분석하는 연재 기획물입니다.

성남 분당 중앙공원 '낙엽거리'

‘면적 69.35㎢. 인구 50만3830명(올해 1월 기준). 초등학교 37개교, 중학교 25개교, 고등학교 24개교….’ 경기도 성남시 분당구의 현주소다. 분당구 면적은 성남시 전체 면적의 절반에 육박하는 48.7%에 이른다. 인구는 웬만한 1개시의 몇 배 규모다.

대한민국 부동산 역사를 얘기할 때 빼놓을 수 없는 지역이 바로 분당이다. 천당 위의 분당이라는 얘기는 괜히 나온 말이 아니다. 강남과 어깨를 나란히 할 수 있다는 자부심이 있는 지역이 바로 분당이다.

분당의 역사를 살펴보려면 1989년 4월27일로 거슬러 올라간다. 당시 노태우 정부는 서울 집중화 현상을 완화하고자 이른바 제1기 신도시 건설 계획을 발표했다. 분당 신도시 역사가 시작된 순간이다. 그렇다면 분당이라는 지역명은 그때 처음 생겨난 것일까.

분당이라는 지역명이 처음으로 사용된 것은 1914년이었다. 당시 전국의 지명을 통폐합하는 과정에서 분점리(盆店里)와 당우리(唐隅里)의 머리글자를 따서 분당(盆唐)이라는 이름이 처음으로 쓰였다.

하지만 분당은 보편적으로 사용됐던 지역명은 아니었다. 과거 광주군 돌마면과 낙생면, 용인군 수지면 구미동 등으로 나눠졌던 지역이 신도시로 개발되면서 현재의 분당이 됐다.

분당은 일산, 산본, 중동, 평촌 등 제1기 신도시 중에서도 맏형과 같은 존재였다. 3.3㎡당 1000만원 돌파도, 2000만원 돌파도 분당이 앞장섰고 다른 신도시들이 뒤를 따랐다.

분당은 최고의 주거지라는 자부심이 있었다. 하지만 분당의 위상은 과거와는 차이가 있다.

국토교통부에 따르면 분당구 정자동 파크뷰의 전용면적 139.68㎡의 실거래가는 2006년 11월 19억원에 달했다. 하지만 2008년을 고비로 꺾이더니 11억~12억원 수준으로 떨어졌다. 2012년 3월에는 11억3000만원에 거래됐는데 5년이 지난 현재도 가격은 큰 변화가 없다. 올해 12월 신고된 실거래가는 11억6000만~11억7000만원 수준이다.

분당의 부동산 시세가 흔들렸던 것은 1990년대 초중반부터 2000년 초반 건축한 아파트가 대부분인 1기 신도시의 현실과 맞물려 있다. 판교와 용인 등 인근의 새 아파트들이 물량을 쏟아내면서 상대적으로 낡은 분당의 아파트는 관심의 대상에서 멀어졌다.

또 서울의 재건축 사업이 본격화하면서 과거 강남을 떠나 분당으로 삶의 공간을 옮겼던 이들의 ‘서울 회귀’ 현상도 분당의 위상을 흔들리게 한 요인이다.

그렇다면 ‘천당 위의 분당’이라는 명성은 흘러간 옛 노래로 볼 수 있을까. 분당은 10년가량 지속됐던 부동산 침체의 시간을 넘어 재도약을 준비하고 있다.

12월 2주차 신도시 주요지역 매매가격 변동률(단위 %). 자료제공=부동산114

부동산114에 따르면 12월 2주차 주요 신도시 중 분당의 아파트값은 0.09% 상승했다. 부동산114는 “신도시는 분당(0.09%), 광교(0.09%), 평촌(0.04%), 일산(0.03%) 4개 지역만 상승했다”면서 “분당은 역세권 대단지 중심으로 투자 수요가 유입되면서 서현동 시범삼성, 한신이 1000만원, 시범한양이 500만원 각각 올랐다”고 설명했다.

이러한 결과는 최근의 흐름으로만 보기는 어렵다. 분당은 앞으로 5년, 10년 이후 부동산 시장 변화의 중심축이 될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

현재 서울 강남권을 중심으로 한 재건축 열기가 제1기 신도시의 재건축 연한(30년)이 도래하는 시점에 재연될 수도 있다는 얘기다. 재건축 연한이 다가오면 올수록 분당의 부동산 강세 현상은 두드러질 수 있다.

양지영 R&C 연구소장은 “분당의 노후화된 아파트가 재건축 사업과 함께 대규모 브랜드 타운으로 탈바꿈할 경우 가치가 크게 상승하게 될 것”이라며 “최근에 리모델링, 재건축에 대한 관심이 높아지면서 분당이 상대적으로 저평가돼 있다는 인식도 확산하고 있다”고 설명했다.