[2기 신도시의 민낯]두 갈래로 나뉜 아파트값…분양가 3배 vs 1억원 ‘뚝’(종합)

판교신도시, 분양가 대비 10억원 오른 단지 속출
위례도 3.3㎡당 가격 3000만원 웃돌며 급등
김포한강·파주운정은 분양가 이하로 ‘뚝’

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] 정부가 수도권 부동산 시장 안정화를 위해 3기 신도시를 조성 중인 가운데 아직 완성되지 못한 ‘2기 신도시’들이 신음하고 있다. 2기 신도시 역시 3기와 똑같은 배경으로 2003년 참여정부 때 기획됐다. 하지만 인프라 쏠림현상으로 집값이 지나치게 뛰거나 반대로 미분양이 넘쳐나는 양극화 현상이 나타나고 있다. 교통인프라 개발은 16년째 표류 중이다. 아시아경제는 ‘2기 신도시의 민낯’ 기획을 통해 집값이 급등하고 수요가 넘쳐나는 지역과 공급 과잉으로 침체의 늪에 빠진 지역의 현상과 원인을 진단해 3기 신도시의 성공 조건을 짚어본다.<편집자주>

‘치솟거나 바닥을 뚫거나’. 2003년 참여정부가 조성을 시작한 2기 신도시의 아파트 시세는 두 갈래로 나뉘었다. 한 쪽은 분양가 대비 3배 가까이 뛰며 신규 진입이 어려워졌고 다른 한 쪽은 분양가를 밑도는 가격과 미분양으로 오랜 침체기를 겪고 있다.

운명을 가른 기준은 신도시 조성 계획을 발표했던 15년 전 정부가 내놓은 밑그림에서 찾을 수 있다. 당시 건설교통부(현 국토교통부)는 신도시 개발사업지를 발표하면서 “사전에 충분한 광역교통개선대책을 수립하고 자족기능 확보, 친환경 도시개발기법 활용 등으로 계획도시를 건설해 서울에 집중된 기능과 주택수요 분산이 목적”이라고 밝혔다. 원래의 목적과 현재의 모습이 가까울수록 아파트 가격은 폭등했고 괴리가 클수록 바닥 없이 떨어졌다.

경기도 성남의 백현동, 삼평동, 운중동, 판교동을 아우르는 판교신도시는 대표적인 부동산 급등지역이다. 지난 2월 처음으로 3.3㎡당 3000만원(3087만원)을 돌파하며 2기 신도시 전체평균(1514만원)의 2배를 웃돌았다. 아파트 매매가격은 올해에만 21%, 2016년 이후 3년 동안 33% 뛰었다.

개별 단지를 기준으로 2기 신도시 가운데 분양가 대비 매매가격 상승 폭이 가장 큰 단지도 판교 내에 집중돼있다. 부동산114에 따르면 백현동의 알파리움1단지 전용 142㎡는 2013년 10억9340만원에 분양됐지만 현재 시세는 21억5000만원이다. 삼평동의 ‘봇들마을 8단지’도 2006년 5억3810만원에 분양돼 최근엔 15억7500만원에 매매된다. 이들 단지는 모두 분양가보다 시세가 10억원 이상 뛰었다.

판교의 뒤를 이은 곳은 서울 송파구와 경기도 성남, 하남에 걸쳐 조성된 위례신도시다. 올해 8월 3.3㎡당 평균 아파트값이 3000만원을 뚫은 위례신도시는 2016년 이후 3년간 매매가격변동률은 47%에 달한다.

위례신도시의 장지동 ‘위례아이파크1차’ 전용 100㎡는 2013년 6억9720만원에 분양돼 5년 만에 14억원으로 2배 이상 뛰었다. 2011년 4억5000만원에 분양된 ‘위례24단지꿈에그린’ 전용 84㎡의 최근 시세는 10억7500만원을 웃돌고 있다.

반면 서울 강서·강북권 주택수요 대체를 위해 조성된 경기도 파주운정, 김포한강 신도시는 분양가조차 회복하지 못한 상태다.

지난 2007년 4억8000만원에 분양된 파주 ‘동문굿모닝힐’의 현재 시세는 4억1000만원, 같은해 4억9500만원에 분양된 파주 ‘가람마을9단지남양휴튼’ 전용 120㎡는 3억6000만원까지 떨어졌다. 2009년 5억800만원에 분양한 김포 ‘현대성우오스타’ 전용 122㎡도 4억1000만원대까지 밀렸다.

파주운정의 경우 경기침체 여파로 2010년 한 해에만 아파트값이 15% 급락했지만 이후에도 이를 회복하지 못해 올해 11월까지 9년 누적상승률이 -14.59%를 기록했다. 같은기간 김포한강의 매매가격 변동률 역시 -3.96%로 마이너스를 기록 중이다. 특히 파주의 경우 아직까지 개발이 다 끝나지 않아 추가 공급도 진행될 예정이다. 3만5706가구가 더 들어설 716만㎡ 규모의 운정3지구 개발이 완료되면 추가적인 집 값 하락이나, 미분양 등 문제가 우려되는 상황이다.