국토부 손 놓은 사이…표류하는 보류지

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[아시아경제 김현정 기자] 새 아파트를 짓는 정비사업 과정에서 분양하지 않고 유보해두는 '보류지'의 처분에 대해 정부가 명확한 가이드라인을 제시하지 못하면서 조합원들의 재산이 사각지대에 놓여있다는 지적이 나온다. 서울시가 관련법을 수정해 처분 기준을 강행규정으로 개정해야 한다는 의견을 국토교통부에 제출했지만 현재까지 뚜렷한 법개정 움직임은 없는 상태다.

20일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 도시정비법 시행령에 보류지의 처분 방법과 관련 '공급 대상이나 절차를 서울시의 관련 조례로 정한다'는 내용의 강행규정을 넣어 수정해야 한다고 국토부에 요청했다. 지난해 청약 시장이 달아오르고 새 아파트에 대한 관심이 높아지면서 애매한 보류지 처분 기준에 대한 논란이 커지자 서울시가 보류지의 공급대상이나 절차를 시ㆍ도 조례로 명확하게 해 줄 것을 요구한 것이다. 그러나 국토부는 이에 대한 "보류지 문제는 시·도 조례를 따르도록 하며 국토부가 법으로 관여하지 않는다"며 법 개정 등의 조치를 취하지 않고 있다.

보류지의 처분은 지자체의 조례를 따르는데 '서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례'는 '주택법 및 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양한다'고 명시하고 있다. 그러나 도시정비법에는 '일반분양할 수 있다'고만 돼 있어 행정적으로 강제할 수 있는 구속력이 떨어진다. 조례에 우선하는 법의 적용 범위가 애매하고 광의적이어서 일선 지자체가 규제하기 어려운 상황인 것이다.

보류지는 정비사업 과정에서 조합이 전체 가구수의 1% 정도를 분양하지 않고 유보해 놓는 물건이다. 조합원의 물량이 누락되는 착오나 분양과정에서의 소송 등에 대비하기 위해 조합의 재산으로 둔다. 이 보류지와 조합원이 현금청산 등을 받아 승계하지 않는 물건이 30가구 이상일 경우는 주택법 시행령(27조)에 따라 사업계획승인을 받아야 하고, 주택법과 주택공급에 관한 규칙이 정하는 일반분양형식으로 공급해야 한다.

대표적인 사례가 최근 '후분양'으로 마케팅중인 응암3구역 재건축 '백련산 파크자이'다. 2016년 6월 일반분양을 마치고 지난달 입주를 시작한 이 단지는 보류지와 체류지 등 43가구를 이날 일반분양한다. 아파트가 준공된 이후 내부를 모두 살펴볼 수 있는 후분양 아파트로, 3년 전 일반 분양가 대비 가격은 1억~2억원 안팎으로 올랐다. 이 물량은 일반분양과 마찬가지로 청약통장이 필요하며 1순위 당해 및 기타, 2순위 순으로 기회가 돌아간다.

그러나 30가구 미만의 보류지에 대해서는 현행법과 시ㆍ도 조례상 투명하고 공개적으로 처분할 수 있도록 하는 방법이 없다. 총회 요건을 맞춰 조합이 자체적인 처분 방안을 마련하면 이 결과에 대해 강제적으로 행정지도 할 수 없다. 대리참석, 서면결의 과정에서 불법적인 요소가 개입해도 크게 문제삼기 어려운 구조다. 일반적으로는 1~29가구의 보류지에 대해서 조합은 입찰의 방법으로 공급한다. 이 때에는 청약통장이 없어도 높은 가격을 써내면 해당 물건을 분양을 받을 수 있다. 최근 서울 서북권 통일로 일대 다수의 재개발·재건축 아파트 단지에서는 조합장이 잔여 보류지를 일부 조합원의 의사에 반해 처분하려 해 논란이 되기도 했다.

한 지자체 관계자는 "90년대 말 OS(Outsouring)요원들이 활동하기 시작하면서부터 정비사업 보류지의 처분 과정을 통제할 수단이 없었다"면서 "현재는 지속적인 법 개정을 통해 과거 대비 많이 투명해졌지만, 일선에서 행정 지도를 할 때는 구속력 있게 적용할 기준이 없어 일부 조합원들의 불만과 재산권 침해 논란이 끊이지 않는다"고 말했다.