[재건축 폭탄 터졌다]반포현대 부담금 1억3569만원, 왜 이렇게 늘었나

전국 곳곳에서 고농도 미세먼지가 기승을 부리고 있는 19일 서울 서초구 누에다리에서 바라본 도심이 뿌연 모습을 보이고 있다. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김유리 기자] 서울 서초구 반포 현대 재건축 조합의 초과 이익 부담금 예상액이 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정됐다. 당초 조합이 써낸 850만원은 물론 자료 보완 후 제출한 7000만원 수준보다도 크게 뛴 수치다. 서초구청의 최종 산정액이 이같이 늘어난 데는 부담금 산정 시 활용되는 값 중 추정에 의존해야 하는 '종료시점 주택가액'을 판단하는 방식이 서로 달랐기 때문이다.

서초구청은 15일 반포 현대 재건축 조합의 부담금을 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정해 조합에 통지했다. 이 같은 금액은 서초구가 국토교통부의 '재건축 부담금 업무 매뉴얼'을 근거로 산정한 것이다.

재건축 부담금은 재건축 사업으로 얻은 초과 이익에 대해 1인당 3000만원까지 면제한 후 최고 50%까지 부과한다. 국토부 매뉴얼에 따르면 재건축 초과 이익 환수액은 '재건축 준공 인가일 기준 주택가액'에서 '추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액'과 '정상 주택가격 상승분 총액', '개발비용'을 뺀 뒤 '부과율'을 곱해서 산출한다. 이 중 추진위 설립 인가일 기준 주택가액, 개발비용과는 달리 준공 기준 주택가액은 아직 발생하지 않은 미래 시점 가격이라 추정에 의존해야 한다. 통상 재건축은 사업 시행 인가 후 2~4년이 지난 후 준공 인가를 받는다.

이때 미래 가격을 추정하는 기준을 상대적으로 가구 수가 적고 매매가 활발하지 않았던 '나홀로 아파트'인 반포 현대 자체 만을 놓고 본다면 상승 폭이 크지 않다. 준공 시점 가격은 현재 주택 가격을 기반으로 산출하기 때문에 현 시세를 계산하는 방식 역시 미래 가격 추정에 중요한 요소다.

지난 달 2일 반포 현대 조합은 조합원 1인당 부담금을 850만원 정도로 책정, 서초구청에 제출한 바 있다. 이는 반포 현대 가격에만 통상적인 아파트 가격 상승률을 반영해 종료 시점 시세를 추산한 것이다. 반포 현대의 실거래 신고 기록은 지난해 6월 9억6500만원이 마지막이다. 서초구청은 조합의 계산에 주변 시세가 반영되지 않은 점을 지적했다. 이에 지난 1일 종료 시점 주택 가격을 인근 시세 등을 고려해 산정, 근거 자료를 보완 제출하도록 조합에 통지했다.

이에 11일 반포현대 조합은 조합원 1인당 7157만2000원으로 예상 부담금을 다시 제출했다. 보완 자료에서는 서초동 인근 대표 아파트 단지도 기준으로 삼아 종료시점의 가격을 산출했다. 서초구는 최종 산정 시 조합에서 제출된 부담금에 인근 시세 등 자료를 일부 보완했다. 이때 조합에서 현실성 등을 고려해 제외한 초고가 아파트 단지 시세 등도 포함된 것으로 보인다. 이에 따라 현 시세에 대한 계산부터 가구당 2억원 가까이 차이가 나 조합과 서초구간 부담금 예상액 역시 격차가 벌어진 것이다.

이상근 주거개선과장은 "이번 재건축부담금 산정가격 중 개시 시점 주택가액은 고정값이지만 종료시점 주택가액 등 이외의 것은 변할 수 있는 것으로 준공시점에 가야만 정확한 재건축부담금이 산정될 것으로 판단된다"고 말했다.

반포 현대는 재건축 부담금 통보 '1번 타자'로 시장의 관심이 집중된 곳이었다. 다른 재건축 단지 입장에서는 반포현대의 부담금 규모가 각 단지의 부담금을 결정하는 기준점이 될 수 있기 때문이다. 이에 따라 강남권 다른 재건축 추진단지의 부담금 예상액 역시 크게 오를 가능성도 커졌다.

송파구 잠실 주공 5단지 등 수천 가구에 달하는 대형 재건축 단지의 재건축 부담금은 반포 현대보다 훨씬 많을 수밖에 없다. 앞서 국토부는 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원에 달하는 강남 재건축 단지의 부담금 시뮬레이션 결과를 발표한 바 있다.

업계에선 이번 결과가 재건축 집값 급등을 견제하겠다는 정부의 의지가 반영된 것이라는 의견을 내놓고 있다. 부동산 업계 관계자는 "강남권 대단지의 부담금 예상액은 이보다 더 높은 수준이 될 수 있다"고 말했다.