[집값 하락 시그널] 거래·가격·지수 3低 칼바람, '복지부동산'

강남 3구 하루 평균 거래 급감, 전문가 미래 전망도 부정적…주거 패러다임 변화? 중소형 아파트시장도 흔들

[아시아경제 류정민 기자] "우려는 했지만 이 정도까지 시장이 위축되다니…." 부동산 시장이 '삼저(三低) 시대'의 칼바람 앞에 잔뜩 웅크렸다. 아파트 거래와 가격, 지수까지 모두 하향 곡선을 그리면서 미래가 더욱 불투명해졌기 때문이다.

게다가 지난달 서울 강남권의 대형 아파트가 중소형 아파트보다 낮게 거래한 사례가 나타나면서 부동산시장을 둘러싼 위기감이 고조되고 있다. 서울 송파구 신천동 파크리오 아파트 전용면적 144.77㎡는 13억5000만원에 거래됐고 전용 84.97㎡는 15억2000만원에 거래됐다. 이러한 부동산 '가격 역전' 현상은 시장 생태계 변화의 결과라는 게 전문가들의 해석이다.

1~2인 가구 중심의 주거 패러다임 변화로 대형 아파트의 메리트는 이미 약화하고 있다. 그렇다고 중소형 아파트 시장 전망이 밝은 것도 아니다. 실수요자들은 여전히 존재하지만 매수 타이밍을 잡기 쉽지 않은 형국이다. 부동산시장 침체가 예견된 현실 때문이다.

[이미지출처=연합뉴스]

실제로 다주택자 양도소득세 중과제가 시행된 4월 이후에는 부동산 거래 자체가 급감했다. 부동산시장이 침체의 늪에서 언제 빠져나올 수 있을 지 기약도 없다. 전문가들 사이에서는 부동산 침체가 올해 하반기까지 계속될 것으로 내다보는 이들도 적지 않다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 오전 10시 현재 '신고일' 기준 서울 강남구 부동산 거래 신고 내역은 88건에 불과하다. 지난해 4월에는 480건이 거래된 바 있다. 지난해는 하루 평균 16건 거래됐는데 올해는 3분의 1 수준인 5.5건에 머물렀다.

서초구는 지난해 4월 352건이 거래돼 하루 평균 11.7건이었지만 올해는 76건에 머물러 평균 4.8건 수준이었다. 송파구도 지난해 4월 569건 거래돼 하루 평균 19건에 달했다. 하지만 올해는 16일 현재 136건에 머물러 하루 평균 8.5건 수준이다. 강남3구의 하루 평균 아파트 거래는 지난해보다 급감했다.

서울 송파구 잠실본동 공인중개소 관계자는 "한 마디로 조용하다. 거래가 거의 없다고 보면 된다"면서 "아파트는 매물 자체가 없다. 다른 중개소도 사정은 마찬가지"라고 설명했다.

양도세 중과제 시행 이후 이런 상황은 예견됐다. 3월 말까지 '급매물' 형태로 아파트 거래가 이뤄졌지만 달력이 바뀌면서 새로운 세상이 펼쳐졌다. 아파트 매도자들은 매물을 서둘러 거뒀고, 매수자들 역시 "아파트값이 더 내려갈 것"이라는 믿음을 토대로 관망 국면에 돌입했다.

아파트 거래가 줄어들면서 가격 하락은 예고된 수순이었다. 한국감정원의 4월 2주 차 주간 아파트 매매가격지수 변동률 조사에 따르면 강남구는 －0.01%를 기록해 올해 첫 마이너스를 기록했다. 강남구 아파트값도 상승세를 멈추고 하락세로 돌아섰다는 얘기다.

서초구(－0.02%), 성동구(－0.07%), 노원구(－0.07%) 등 다른 지역 아파트 매매가격 변동률도 하락했다. 이러한 흐름은 강남권의 실제 아파트 거래 사례에 반영되고 있다. 강남구 일원동 우성아파트 전용 68.39㎡는 지난해 12월 11억원에 거래됐지만, 올해 4월 10억원에 새 주인을 찾았다. 송파구 장지동 송파파인타운5단지 전용 84.98㎡는 지난달 9억원에 거래됐지만 4월에는 8억원에 거래됐다.

부동산 미래를 예측하는 각종 '지수'도 시장 전망을 어둡게 하고 있다. KB국민은행에 따르면 2일 기준 서울의 아파트 매수우위지수는 94.8에 머물렀다. 이번 조사는 3000여개 중개업소를 대상으로 매수자와 매도자 상황을 조사하는데 100이 넘을수록 매수자가 많다는 의미다. 부동산시장 상황은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 '매수자 우위' 상황으로 바뀌었다는 얘기다.

올해 초 아파트값이 계속 뛸 때는 집을 팔려는 사람은 느긋했고, 사려는 사람의 마음이 급했지만 지금은 상황이 달라진 셈이다. 한국개발연구원(KDI)이 공개한 부동산시장 전문가 설문조사 결과도 이런 기류를 반영하고 있다. 전문가들의 48%는 1년 뒤 주택 매매가격이 현재보다 하락할 것으로 전망했다. 현재보다 상승할 것이라고 내다본 이들은 19%에 머물렀다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "지난해 8·2 대책이 나온 이후 거래량이 반토막 나더니 9~11월이 돼서야 회복된 바 있다"면서 "하지만 올해는 금리 변수 등이 부동산시장을 위축할 수 있다는 점에서 지난해 수준으로 거래량이 회복되기는 어렵다"고 내다봤다. 5월 이후로 예상하는 재건축 부담금 부과와 보유세 개편 움직임도 부동산시장을 위축하는 요인이다.