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연이은 유찰로 입찰 가격이 크게 내려간 부동산 경매시장에 최근 응찰자들이 몰리면서 경쟁이 치열해지는 현상이 나타나고 있다. 이런 가운데 틈새시장으로 꼽히는 ‘특수물건’을 노리는 이들도 늘고 있다. 보통 특수물건이라 하면 ‘유치권, 법정지상권, 지분경매’를 칭한다. 일례로 토지는 제외하고 지상 건물만 매각하는 경우가 대표적이다. 이들 물건은 법정지상권을 갖추고 토지주와 지료 협의가 잘 된다면 높은 수익률을 기대해볼 수 있지만 위험부담이 존재해 주의해야 한다.

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경매에 나온 물건이 토지를 제외한 건물만 매각하는 경우 문제가 되는 것은 바로 ‘법정지상권’이다. 법률상으로 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급된다. 따라서 각자 소유자가 다르거나 따로 분리해 처분할 수 있는 셈이다. 그래서 다른 사람이 소유하고 있는 토지 위에 건물을 짓기 위해서는 땅 주인과 협의해 토지 사용 권리인 ‘지상권’을 설정해야 한다.

하지만 반드시 지상권을 설정해야만 토지를 사용할 수 있는 것은 아니다. 지상권을 등기하지 않았더라도 일정한 요건을 갖추면 법률적으로 토지를 사용할 권리를 가질 수 있다. 이를 법정지상권이라 한다.

법정지상권이 성립되기 위해서는 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 먼저, 해당 토지에 저당권을 설정할 당시에 이미 건물이 존재해 있어야 한다. 또, 저당권을 설정할 당시 기준으로 토지와 건물을 소유하는 이가 동일해야 한다. 마지막으로는 저당권이 실행되는 경매로 인해 토지와 건물 소유주가 서로 다른 이가 되어야 한다.

건물만 입찰하는 경우라면 반드시 법정지상권이 성립되는 물건을 매수하는 게 전문가들의 조언이다. 만약 해당 요건이 갖춰지지 않아 법정지상권이 성립되지 않는다면 토지 소유주가 해당 건물 철거를 요구할 위험성이 있기 때문이다. 물론 법정지상권이 성립되는 물건은 대부분 매매거래 되기 때문에 경매로 나오는 경우는 흔치 않다. 하지만 무턱대고 법정지상권이 성립되지 않는 물건을 샀다가는 결국 아무런 수익도 못 보고 매수금액을 몽땅 손해 보게 될 수도 있다.

반대로 법정지상권이 성립하면 5~30년간 지상권을 인정해줘야 한다. 저렴한 가격에 건물을 매수해 30년 동안 사용할 수 있는 셈이다. 게다가 30년이 지나면 ‘지상물매수청구권’을 통해 건물을 토지소유자에게 매도할 기회도 생긴다.

만약 법정지상권이 성립된 건물이라도 이용료를 잘 따져봐야 한다. 통상 건물과 토지의 소유주가 다른 경우 건물주는 토지주에게 토지이용료인 지료를 내야 하는데, 이 부분을 어떻게 협의하느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 만약 지료 협의가 원활하게 이뤄지지 않으면 지료 소송으로 번지는 경우도 있어 주의가 필요하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)에 이어 서울 마포구 아현동 마포 더 클래시도 완전 판매됐다. 비(非)강남권 최초 3.3㎡당 4000만원 이상 고분양가 등으로 저조한 계약률을 기록했지만 끝내 모두 주인을 찾았다. 분양 시장에 불어닥친 한파에도 결국 청약 성적을 좌우하는 핵심은 입지라는 것이 다시 한번 증명됐다.

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24일 분양업계에 따르면 아현2구역을 재건축한 마포 더 클래시는 무순위 청약 끝에 완전 판매에 성공했다. 지난해 12월 진행된 일반청약에서 53가구 모집에 1028개 통장이 접수되며 평균 19.4대 1 경쟁률을 기록한 단지다. 지하철 2호선 아현역과 이대역 사이에 입지해 주요 업무지구에 대한 직장·주거 근접성이 우수한 것이 장점으로 꼽혔다.

하지만 당첨자와 예비당첨자의 계약률이 49%에 불과해 27가구가 미분양 물량으로 남아있었다. 집값이 급락하는 시기인데다, 비강남권 최초로 3.3㎡당 4000만원 넘는 고분양가, 후분양 물량이라 촉박한 잔금 기일 등이 낮은 계약률의 원인으로 꼽혔다. 이에 세 차례에 걸쳐 일명 ‘줍줍’으로 불리는 무순위청약이 진행됐는데, 그 결과 모든 가구가 주인을 찾게 됐다.

앞선 지난 22일에는 최대 재건축 단지인 둔촌주공도 완전 판매됐다. 지난달까지 당첨자 계약을 진행한 결과 4768가구 중 3869가구만 판매됐는데, 지난 8일부터 진행된 무순위 청약에 4만명 이상이 몰리면서 모두 주인을 찾았다. 올림픽파크 포레온은 송파구와 인접해 생활권을 공유할 수 있고, 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역·중앙보훈병원역이 가까운 장점이 있다.

청약 한파 속에서도 입지가 우수한 서울 지역 아파트는 미분양을 딛고 끝내 완판되는 모습이다. 높은 분양가와 늘어난 이자 부담 등 걸림돌에도 입지 좋은 곳에는 결국 실수요자가 몰려든다는 공식이 다시 한번 입증된 것으로 풀이된다.

게다가 정부가 1·3대책을 통해 부동산 규제를 대거 완화하면서 분양 시장도 점차 활기를 되찾고 있다. 추첨제 물량이 늘고 전매제한 기간이 단축된 데다 급매물 소진으로 집값이 바닥을 쳤다는 목소리가 커지고 있기 때문이다. 주택산업연구원에 따르면 3월 전국 아파트 분양전망지수는 73.6포인트로 한 달 전보다 2.5포인트 올랐다. 특히 서울은 61.9포인트에서 82.2포인트로 급격히 올랐다. 실제로 최근 1·3 대책 이후 서울에서 처음 분양한 영등포자이디그니티는 98가구 모집에 2만명 가까이 몰렸다.

주산연 관계자는 "서울 전망지수가 크게 개선된 것은 정부의 강력한 규제 완화 정책과 금융권 금리 인하, 대출 규제 완화, 낙폭이 컸던 지역에 대한 저점 인식 등이 복합적으로 작용했기 때문"이라면서도 "반면 경남, 광주, 강원, 경북 등 지역에서는 전망이 악화된 곳도 혼재하는 상황"이라고 설명했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr
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이상민 더불어민주당 의원은 24일 이재명 대표의 대표적 유지 결정에 대해 "169석을 가진 제1당의 당대표인 만큼 그에 맞는 체통과 자세를 견지했어야 하는데 무리에 무리를 거듭했다"며 "원칙이 아니고 예외로 그 직책을 당대표를 유지하는 것이 별로 상쾌하지 않다"고 말했다.

이 의원은 이날 KBS 라디오 '최경영의 최강시사'에 나와 "뭔가 쫓기듯 허겁지겁, 형식적 절차는 밟았지만 그것이 정당성을 담보하진 않는다"며 "민주당 의원으로서 부끄러웠다"고 했다.

이 의원은 "과연 민주주의와 또 인권을 최고의 가치로 여기는, 도덕적 정당성 면에서도 우위에 있어야 할 민주당으로서 보유해야 할 자세인지 (모르겠다)"며 "국민들의 시선의 기준에서 보면 별로 그렇게 개운치 않을 것"이라고 평가했다.

이 의원은 이 대표를 향한 사법적 의혹이 검찰의 과도한 '표적 수사'라고 봤다. 그러면서도 "진실규명이 필요한 사법적 의혹이 오래 전부터 있어왔던 것도 사실"이라며 "증거와 법리로 따져봐야 할 일이지만 검찰 탄압, 정치 탄압 이렇게 서둘러 (대표직 유지 결정)하는 모습이 적절한가"라고 지적했다.

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그러면서 이 대표의 대표직 유지 결정의 근거가 된 당헌 80조의 도입 배경에 대해 "문재인 전 대통령이 당 대표일 당시 당의 혁신 방안으로 대국민 약속을 하면서 여러 가지 구설수에 있는 사람은 당직을 맡지 않도록 한다는 기본 정신을 견지하려고 조항을 둔 것"이라고 짚었다. 이어 "예외적으로, 아주 신중하고 협소하게 적용해야 할 조항을 적용해 이 대표가 대표직을 그대로 유지하는 것이 과연 당당한가라는 점에서 동의하기 어렵다"고 지적했다.

이 의원은 이 대표가 최대한 빨리 사법적 의혹에 대한 무고함을 밝히고 신상을 정리해야 한다고 봤다. 그는 "이 대표 본인의 사법 리스크 때문에 당에 엄청난 먹구름과 부정적 이미지를 끼치고 있다"며 "민생에 올인해야 하는데도 당대표 건에 올인하는 그런 자기모순적 부분이 있다"고 지적했다. 이어 "당은 당대로 빨리 후속 체제를 갖춰 민생 올인, 국회 회기 전념 준비를 해야 한다. 그게 하루이틀 뚝딱 되는 것이 아니기 때문에 질질 끌 성질(의 문제는) 아니다"라고 덧붙였다.

최근 민주당 내에서는 문 전 대통령의 전언과 그 해석을 두고 의견이 분분했다. 박지원 전 국정원장은 지난 10일 경남 양산 사저에서 만난 문 전 대통령이 "지금 이 대표 외 대안이 없지 않나. 민주당이 단합해서 잘 해나가야 한다"는 취지로 말했다고 전했다.

이 의원은 이를 두고 "공당에서 대안이 없다는 게 말이 되나. 이 대표만 전적으로 의존하고 있다면 그건 1인 정당"이라고 반박했다.

박현주 기자 phj0325@asiae.co.kr
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