헬리오시티보다 20% 저렴하다는 둔촌주공, 완판 가능할까

84㎡ 분양가 13억원대 초반, 헬리오시티 시세보다 저렴
맞통풍 환기구조에 불투명 유리 적용으로 사생활 보장

서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장 모습. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 차완용 기자] 국내 최대 규모 재건축 사업으로 꼽히는 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)의 분양이 코앞으로 다가오면서 완판 여부를 놓고 건설부동산업계의 이목이 집중되고 있다.

일단 분위기는 긍정적이다. 정부의 규제 완화로 전용면적 59㎡의 경우 중도금 대출도 나오고, 잠실과 인접해 있어 헬리오시티와 집값 키높이를 맞출 것이라는 분석이 나오는 만큼 분양업계에서는 완판에 대한 기대감이 큰 상황이다.

25일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공 재건축 총 1만2032가구 중 조합원 물량을 제외한 4786가구가 일반에 분양된다. 타입 별 물량은 전용 29~49㎡ 소형이 2061가구, 59㎡(1488가구), 84㎡(1237가구) 중형이 2725가구다. 84㎡ 초과 타입(109~167㎡)은 모두 조합원에 배정됐다.

특히 일반분양 4786가구 중 1488가구가 분양되는 전용면적 59㎡에는 중도금 대출이 나오기 때문에 자금력이 다소 부족한 수요자들이 대거 몰릴 것으로 업계는 예상하고 있다.

현재 둔촌주공 일반분양가는 3.3㎡당 3829만원으로 전용 49㎡는 8억4238만원, 59㎡는 9억5725만원, 84㎡는 13억186만원대다. 전용 84㎡의 경우 옵션과 확장비, 취득세 등 각종 세금까지 고려하면 실제 필요한 자금은 14억원을 웃돌 것으로 예상된다. 정부가 분양가 12억원 이하 아파트까지 중도금 대출을 보증하기로 하면서 전용 84㎡는 대출이 나오지 않는다.

반면 전용 59㎡는 30년 만기로 총부채원리금상환비율(DSR) 40%와 담보인정비율(LTV) 50%를 적용하면 소득에 따라 4억4000만(연소득 8000만원)~5억3000만원(연소득 1억2000만원)의 중도금 대출(신용대출 포함)을 받을 수 있다.

분양업계 관계자는 “최근 서울에 분양한 다른 단지에 비해 전용 59㎡의 9억원대 분양가는 저렴한 편이라 가점 높은 40~50대의 무주택자가 몰릴 것”이라며 “둔촌주공은 공급 물량이 워낙 많아 평균 가점도 낮아질 것이란 관측도 있어 이번 기회에 청약 대기자들이 대거 뛰어들 것”이라고 전했다.

전문가들의 둔촌주공을 송파구 가락동 ‘헬리오시티’와 비교한다. 헬리오시티의 전용 84㎡의 경우 시세가 17~18억원대라 3억~4억원의 시세 차익을 볼 수 있다는 분석이다. 실제로 둔촌주공은 헬리오시티 대비 매매가가 20% 가량 낮은 상황이다.

최근 옆집 주방뷰 등의 논란이 된 주택형들도 타워형 아파트의 환기 문제와 승강기 문제를 개선하기 위한 계획임이 알려지면서 오해가 조금씩 풀리고 있다. 앞서 둔촌주공 재건축의 평면도와 배치도가 공개되자 84㎡E와 59㎡C 상품이 주방 창문을 통해 옆집이 훤히 들여다보이는 '주방 뷰'로 설계됐다는 논란이 나왔다.

둔촌주공 재건축 84㎡E 타입 단위세대 평면도. [자료=조합 제공]

조합 관계자는 “에칭(불투명) 유리 적용으로 인접 세대 시선을 차단하고 환기를 위한 폐쇄형 여닫이 환기창을 계획 중”이라면서 “사생활 노출 논란은 일어나지 않을 것”이라고 강조했다. 또한 “기존 H형 아파트의 경우 승강기가 대부분 2대지만 둔촌주공의 경우 3대로 설계되면서 입주민의 편의는 물론 승강기홀의 채광과 환기가 기존 대비 월등히 개선되었고, 열린뷰 배치로 단지 전체의 조망과 개방감을 확보했다”고 설명했다.

시공사업단 및 조합에 따르면 주방 뷰 역시 마주보는 세대는 엇갈림 형식의 불투명 창을 적용해 사생활 보호가 가능할 전망이다.

한편, 둔촌주공은 오는 25일 입주자 모집 공고를 시작으로 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 청약 등 일반분양을 시작한다.