[실전재테크]한 풀 꺾인 집값, 그래도 '꿈틀'… 하반기는?

[아시아경제 배경환 기자] 하반기 부동산 시장도 반등세를 기대하기 힘들 전망이다. 상반기 내내 이어진 거래 침체가 이어지면서 보합 수준의 박스권에서 상승과 하락이 반복될 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 상반기 서울 아파트값이 장기간 하락세를 보였지만 누적으로는 크게 떨어지지 않았던 상황과 비슷하다. 분양시장도 녹록지 않다. 분양가 규제와 공공분양주택 확대 방침으로 저렴한 새 아파트 공급에 대한 기대감이 커지고 있지만 공급자가 분양을 미뤄 일대 매매나 임대 시장에 적지 않은 영향을 줄 가능성도 크다.

◆하반기, 줄다리기 속 양극화 넘어 다극화= 하반기 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것으로 예상된다. 입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 전망이다. 특히 서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다. 반면 신도시를 포함한 경기ㆍ인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다. 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다.

재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성으로 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서의 가격을 형성할 것으로 보인다. 일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 전망이다.

다만 지역이나 가격, 면적별로 차별화된 움직임이 예상된다. 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 대표적이다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하기 때문이다.

전세시장도 상반기와 유사한 흐름으로 진행되면서 안정세를 유지할 전망이다. 서울은 상반기중 겪었던 헬리오시티 입주발 전셋값 약세 현상을 하반기에 재현할 것으로 보인다. 강동구에서만 고덕그라시움(4923가구ㆍ9월 입주예정)을 비롯한 9115가구의 입주가 예정돼 있기 때문이다. 하반기 중 서울의 입주 예정물량은 상반기보다 3560가구 더 늘어난 2만6361가구다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 사업시행인가를 받은 재개발ㆍ재건축 사업장이 사업진행 속도 조절에 나서면서 예년과는 달리 이주수요도 크지 않을 것으로 예상된다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "서울을 제외한 경기ㆍ인천과 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것"이라고 내다봤다.

◆거래감소ㆍ가격약세… 상품별 투자 전략은?= 하반기에도 정부의 규제 기조가 이어지는 만큼 전문가들은 시장 상황에 맞는 투자 전략을 세울 것을 조언한다. 물량이 줄어든 신규 시장은 HUG의 분양가 통제 영향으로 일부 고가 아파트의 경우 후분양으로 선회해 분양시점이 연기될 가능성도 높아 분양 일정을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 실제 서울 강남구 '래미안라클라시(상아2차 재건축)', 경기 과천시 '과천써밋(과천주공1단지 재건축)' 등은 후분양을 추진하기로 한 것으로 알려졌다.

재건축 시장 역시 추가 규제 가능성이 큰 만큼 조심스런 접근이 필요하다. 대표적인 게 현재 30년 이상이면 검토가 가능한 재건축의 가능 연한을 40년으로 늘리는 사안이다. 이미 지난해 적용된 안전진단 강화에 이어 연한 자체를 35~40년으로 조정한다면 그만큼 재건축 기대감도 줄어들 수 밖에 없다.

재개발 시장도 마찬가지다. 정부가 지난 4월 발표한 '2019년 주거종합계획'에 따라 재개발 추진시 의무적으로 지어야하는 임대주택 비율이 최고 30%로 확대된다. 현재 재개발 주택의 임대주택 의무 비율은 지방자치단체 조례로 정하는데, 정부는 올해 시행령을 고쳐 이 비율을 서울 10~20%, 경기ㆍ인천 5~20%, 지방 5~12%로 상향 조정한다는 방침이다. 지방자치단체의 수요 판단에 따라 서울과 수도권의 경우에는 재개발 임대주택 비율이 최고 30%까지 확대되는 만큼 조합원 자격이나 재개발 신규 물량을 취득할 경우 모두 정비사업 후 총 물량을 반드시 확인해야 한다.

이외 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부라면 취득세를 50% 감면해주는 세제 지원 제도의 연장 여부를 감안해 접근해야 한다. 당초 2019년 한 해 동안 일몰제로 운영될 계획이었지만 신혼부부의 주거안정과 경제적 안정을 도모하기 위해 일몰기한을 3년까지 더 연장하는 법안이 제출된 상태다.