[6·17 부동산대책] "역대급 규제지만 미봉책…풍선효과 뻔해"

전문가들 "전국적 투기수요 차단 규제의 광역화"
주택구입 위한 대출까지 막혀 실수요자 피해 우려
업계 "공급부족 해결책 없어 효과 제한적"

[아시아경제 문제원 기자, 임온유 기자] 정부가 규제지역 확대와 재건축 안전진단 강화 등 부동산 규제방안을 총망라한 '6ㆍ17 부동산 대책'을 내놓으면서 부동산 업계가 출렁이고 있다. 전문가들은 이번 대책에 고강도 규제가 대거 포함된 만큼, 그동안 크게 치솟은 서울 등 수도권 집값이 당분간 주춤할 수 있다고 보고 있다. 하지만 이전 20여차례에 걸친 규제가 실패한 것처럼 또다른 '풍선효과'를 야기하면서 실수요자들에게 피해가 갈 것이란 예상도 많다.

17일 부동산 업계에 따르면 이날 오전 정부의 '주택시장 안정을 위한 관리방안'은 역대급 대책으로 꼽힌다. 서울과 지방 일부 지역에 한정됐던 투기과열지구를 인천과 대전 등으로 대폭 확대하고, 수도권 대부분을 조정대상지역으로 묶었기 때문이다. 이 외에도 재건축 조합원이 아파트를 분양받으려면 2년간 실거주하게 하는 등 세부적인 규제방안도 강력하다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "법인거래나 비규제지역 풍선효과 등을 차단하기 위해 세금, 대출, 거래 등을 망라한 고강도 대책이라는 성격이 강하다"며 "강남지역 뿐 아니라 경기와 인천, 지방까지 규제지역 범위를 넓혀 전국적인 투기수요 차단조치를 내놓은 것이 특징으로 '규제의 광역화'를 의미한다"고 설명했다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 "(정부 대책이) 생각보다 강하게 나왔다"며 "투기과열지구와 조정대상지역을 전면적으로 확대했고 재건축 부문에서 거주 의무기간을 둔 것도 새롭다. 전반적으로 규제대책들이 세게 나왔다"고 말했다.

정부가 이같은 규제를 내놓은 것은 지난해 발표한 12ㆍ16 부동산 대책과 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인한 경기침체에도 서울 집값이 크게 치솟는 등 시장 불안정성이 높아졌기 때문이다. 정부의 규제의지가 강력하긴 하지만 시장에 유동자금이 많은데다 앞으로 주택 공급량도 줄어들 것이란 전망이 강해진 영향이다.

그러나 시장에선 미봉책에 불과하다는 부정적 의견도 만만치 않다. 규제지역을 넓히고 주택구입을 위한 대출제한도 틀어막으면서 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적이다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "핵심은 돈줄을 조이고 실수요자의 손발을 묶어놓는 것"이라며 "자본력 있는 사람만 주택을 사고 실수요자들의 갈아타기는 제한돼 주택의 부익부 빈익빈 현상이 가중될 것"이라고 말했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 역시 "모든 규제의 틈새를 채웠지만 단기적 대책에 불과하다"며 "근본적인 대책이 아니기 때문에 장기적으로 집값이 상승 반전할 가능성이 높다"고 분석했다. 다주택자들과 실수요자들의 주택 매수를 막아 전세매물이 줄어들 가능성이 높고, 이 같은 흐름이 결국 전세ㆍ매매가격을 끌어올릴 수밖에 없다는 설명이다.

집값 상승의 근본적 원인인 유동성과 공급부족을 해결하지 못한 만큼 효과가 제한적일 것이란 분석도 많다. 양 소장은 "(집값 상승) 기대감이 여전히 내재돼 있어서 그런 부분이 꺾이지 않는 이상 장기적으로 집값을 안정화시키기에는 무리"라며 "정책에 대한 내성이 생겼기 때문에 비규제지역이나 조정대상지역 내 호재가 있는 곳으로 풍선효과가 나타날 것"이라고 말했다. 이어 "'두더지 잡기'식 대책의 문제점"이라고 덧붙였다.

정부가 재건축 사업의 조건이 되는 안전진단을 강화한 것 역시 공급을 줄여 집값 상승에 영향을 미칠 수 있단 지적이다. 서울과 수도권 일부 지역으로 매수심리가 집중되는 것은 향후 공급이 부족할 것이란 불안감 영향이 큰데, 무작정 재건축 규제를 강화하면 주택수급에 더 큰 차질이 생길 것이란 설명이다.

그동안 정부가 발표한 부동산 대책에 따른 '풍선효과'로 중저가 단지마저 사기 힘들어진 중산층 등 실수요층의 고충도 짙어질 가능성이 크다. 잇따른 기준금리 인하 등의 영향으로 주택담보대출 금리가 떨어져 내집마련의 기회를 엿보던 이들의 박탈감이 특히 클 것이라는 분석이다.

시중은행 관계자는 "추가 규제의 영향이 얼마나 넓고 강할지는 앞으로 지켜봐야겠지만 금리인하의 효과에 제한을 가할 수는 있을 것으로 보인다"고 말했다. 이날 규제지역으로 묶인 충북 청주 등 주민들의 반발도 커지는 모양새다. 청주 A공인 대표는 "이곳은 아직 대전 반값에 불과한데 실수요자도 아닌 외부 투자자들이 몰리면서 상승률이 높아졌다고 같은 조정대상지역으로 묶는 것은 너무 주먹구구식"이라고 말했다.